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☆行业分析☆ ◇600696 ST岩石 更新日期:2018-12-18◇  

★本栏包括【1.行业地位】【2.行业研究】★



【1.行业地位】

【所属行业】

其他金融业(共9家)



【截止日期】2018-12-17 行情数据(不足周期则以实际交易日统计)

排名   股票名称 5日涨跌幅  20日涨跌幅  60日涨跌幅  120日涨跌幅  市盈率(倍)

─────────────────────────────────────

1      新力金融    11.28        3.90      -27.63        -27.63      -12.46

2      安信信托     6.01      -10.83       -4.26        -36.42       31.16

3      爱建集团     1.40       -9.84       -5.54         -8.52       13.27

4      中天金融      0.0         0.0         0.0           0.0        6.62

5      海德股份    -1.12      -10.87       -4.65        -25.31       54.42

6      陕国投A    -3.52      -11.33       -0.72        -17.40       61.23

7       ST岩石     -4.03        4.38       17.21          4.13       46.45

8      熊猫金控    -5.12      -11.85       -4.43        -37.46     -140.71

9      仁东控股    -5.36      -13.11       -8.30        -27.48      -38.40

─────────────────────────────────────



【截止日期】2018-12-17 市值数据

排名   股票名称    股价(元)   流通A股     总股数      流通市值      总市值

                               (亿股)     (亿股)       (亿元)       (亿元)

─────────────────────────────────────

1      中天金融       4.87       65.06       70.05      316.82      341.16

2      安信信托       4.94       46.73       54.69      230.82      270.18

3      爱建集团       8.70       14.34       16.22      124.76      141.11

4      陕国投A       2.74       36.67       39.64      100.47      108.61

5      仁东控股      13.25        5.60        5.60       74.19       74.19

6      海德股份      11.48        1.50        4.42       17.26       50.76

7      新力金融       7.99        4.84        4.84       38.67       38.67

8      熊猫金控      10.56        1.66        1.66       17.53       17.53

9       ST岩石        4.29        3.41        3.41       14.61       14.61

─────────────────────────────────────



【截止日期】2018-09-30 财务数据

排名   股票名称  每股收益   每股净资产   营业收入      营业利润     净利润

                   (元)        (元)       (万元)        (万元)      (万元)

─────────────────────────────────────

1      中天金融     0.68        2.92   719175.63     787859.08   473086.08

2      爱建集团     0.51        5.77    43073.85     114611.75    81675.99

3      海德股份     0.22        9.27    24747.04       9002.63     7634.57

4      新力金融     0.08        1.79    39048.61      16331.09     3801.87

5      陕国投A     0.07        2.60    67901.49      31581.45    23627.86

6       ST岩石      0.06        0.88    41364.09       2651.81     2130.57

7      仁东控股     0.05        1.69    99666.83       5407.96     2973.56

8      安信信托      0.0        2.54   128002.69     -16533.51     2408.73

9      熊猫金控    -0.16        4.16    21927.63       -150.88    -2633.86

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称      总股本   实际流    总资产    排 营业收入 排  净利润  排

                   (亿股)   通A股     (亿元)    名 (亿元)   名  增长率  名

─────────────────────────────────────

002647  仁东控股      5.60    5.60       32.58   7    9.97   3  312.05   1

000540  中天金融     70.05   65.06      793.75   1   71.92   1  185.77   2

600696  ST岩石        3.41    3.41        6.90   9    4.14   6  170.15   3

─────────────────────────────────────

600643  爱建集团     16.22   14.34      257.04   2    4.31   5   40.09   4

000567  海德股份      4.42    1.50       65.94   5    2.47   8   35.51   5

600318  新力金融      4.84    4.84       56.85   6    3.90   7   -3.96   6

000563  陕国投A     39.64   36.67      124.43   4    6.79   4  -42.52   7

600816  安信信托     54.69   46.73      229.18   3   12.80   2  -99.14   8

600599  熊猫金控      1.66    1.66       10.06   8    2.19   9  -526.4   9

                                                                     3    

─────────────────────────────────────

                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

ST岩石                3.41    3.41        6.90   9    4.14   6  170.15   3

行业平均             22.28   19.98      175.19       13.17        7.95

该股相对平均值%     -84.72  -82.95      -96.06      -68.58      2041.1

                                                                     5

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称         销售毛  排   销售净   排  净资产收  排    每股收  排

                     利率(%) 名   利率(%) 名  益率(%)  名    益(元)  名

─────────────────────────────────────

000540  中天金融       29.58   5     65.78   2     25.83   1      0.68   1

600643  爱建集团       52.04   3    189.61   1      9.18   2      0.51   2

000567  海德股份           -   8     30.85   4      2.71   7      0.22   3

600318  新力金融       83.08   1      9.73   5      4.05   4      0.08   4

000563  陕国投A       46.51   4     34.79   3      2.78   6      0.07   5

600696  ST岩石          9.51   7      5.15   6      7.42   3      0.06   6

─────────────────────────────────────

002647  仁东控股       18.81   6      2.98   7      3.49   5      0.05   7

600816  安信信托      -12.91   9      1.88   8      0.16   8       0.0   8

600599  熊猫金控       70.10   2    -12.01   9     -3.72   9     -0.16   9

─────────────────────────────────────

                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

ST岩石                  9.51   7      5.15   6      7.42   3      0.06   6

行业平均               32.97         36.53          5.77          0.17

该股相对平均值%       -71.15        -85.90         28.68        -64.37

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【二级市场表现】

统计日期:更新日期:2018-12-16

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|   统计区间   | 累计涨跌幅(%)  |   振幅(%)    |同期大盘累计涨跌幅  |

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1周           |           -2.24|          7.76|               -0.47|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1个月         |            4.05|         15.57|               -3.19|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|3个月         |           19.40|         42.70|               -3.28|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|6个月         |            6.07|         37.44|              -14.17|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|年初至今      |          -25.43|         78.32|              -21.57|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1年           |          -24.66|         74.83|              -20.59|

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【2.行业研究】

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|主  题|甘肃:前三季度完成棚改11万余套 提前完成年|文章日期|2018-10-27|

|      |度任务                                  |        |          |

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|内  容|    据新华社报道,记者从26日在榆中县召开的甘肃省棚户区改造现场|

|      |会上获悉,截至9月底,甘肃省棚户区改造基本建成118179套,为年度 |

|      |计划的122.5%。                                                |

|      |    今年年初,国家保障性安居工程协调小组与甘肃省政府签订《2018|

|      |年住房保障工作目标责任书》,下达甘肃省实施城镇棚户区改造23.22 |

|      |万套,棚户区改造基本建成9.65万套。                            |

|      |    截至9月底,甘肃省棚户区改造和保障性住房项目建设完成投资298|

|      |.34亿元,较去年同期增长25.8%。全省新开工棚户区改造215170套,棚|

|      |户区改造基本建成118179套。                                    |

|      |                                                              |

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|主  题|房地产市场预期正悄然生变                |文章日期|2018-10-27|

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|内  容|   本轮调控时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增|

|      |强,9月份房价环比涨幅明显缩窄,市场预期也发生了转变。房地产开 |

|      |发企业拿地放缓,土地市场流拍增多,开发投资增速下降将在四季度继|

|      |续兑现,而开工较快将支撑开发投资增速处于相对较高位。          |

|      |  均价环比涨幅明显缩窄                                      |

|      |  市场预期悄然生变                                          |

|      |  9月份,70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%,较上月 |

|      |明显下降,其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显着下探;同|

|      |比上涨8.87%,涨幅仍有扩大但涨势出现放缓。房价的市场预期也发生 |

|      |了转变:                                                      |

|      |  一是交易热情降温。9月份商品房成交面积同比快速下降,单月增 |

|      |速年内二度告负,降至-3.6%;1月份-9月份累计增速2.9%,比上期回落|

|      |1.1个百分点。尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行 |

|      |,但市场观望情绪浓厚。特别是三线、四线城市销售疲软,CREIS监测 |

|      |的23个主要城市中,三线代表城市成交面积降幅达-16%,降幅大于一线|

|      |(-4%)和二线(-5%)城市。此外棚改政策的变化,商品住房库存不足|

|      |、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策,将使这|

|      |些地区市场交易进一步降温。                                    |

|      |  二是舆论反应趋冷。上月统计局发布的8月份房价环同比数据仍在 |

|      |上涨,且涨幅还有一定的扩大,但对此舆论感受非但未涨反有下跌,与|

|      |以往"数字降、感受涨"的情形截然相反。一方面是统计数据存在时滞,|

|      |另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。              |

|      |  开发投资增速小幅回落                                      |

|      |  但相对仍处于较高位                                        |

|      |  1月份-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增|

|      |速比1月份-8月份回落0.2个百分点。房地产开发企业拿地放缓,开发投|

|      |资增速下降将在四季度继续兑现,而开工较快将使开发投资增速处于相|

|      |对较高位:                                                    |

|      |  一是开发企业选择放缓拿地,土地市场流拍增多。尽管1月份-9月 |

|      |份房企累计购地面积增速比上期略微提高0.1个百分点,但9月份单月土|

|      |地购置面积增速显着回落;土地成交价款累计增速也比1月份-9月份回 |

|      |落1个百分点。近期土地市场供过于求,溢价率下降,流拍案例增多。 |

|      |反映出客观上开发企业受资金制约,到位资金主要依靠企业自筹资金和|

|      |定金及预收款,央行降准后房企融资成本依然不低。不久前合肥发布了|

|      |鼓励支持现房销售的政策,主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽|

|      |不涉及取消预售制度,但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发|

|      |酵,对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。主观上开发企业态度改变|

|      |,预期房价上涨幅度有限,对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三|

|      |线、四线城市住宅交易疲软,房企补库存意愿较前期减弱,拿地行为趋|

|      |于谨慎。                                                      |

|      |  二是房屋新开工和施工继续加快,均创年内新高。1月份-9月份房 |

|      |屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,为2016年6月份以来的高点|

|      |,增速较1月份-8月份提高0.5个百分点;施工面积767218万平方米,同|

|      |比增长3.9%,增速提高0.3个百分点。在房价"不涨"的政策硬约束下, |

|      |存量土地库存已成沉淀成本,晚开工不如早开工。这将支撑开发投资增|

|      |速下行速度较缓,相对处于较高位。                              |

|      |                                                              |

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|主  题|房地产行业数据点评:投资增速小幅回升 销售|文章日期|2018-10-26|

|      |环比见顶回落                            |        |          |

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|内  容|    事件:统计局发布行业数据,2018年1-7月房地产开发投资65,886亿 |

|      |元,同比增长10.2%(较前值增长0.5个百分点)。                     |

|      |    投资增速小幅回升,单月住宅投资增速全年新高。房地产开发投资 |

|      |增速持续下行3个月后,7月份出现回暖,1-7月房地产开发投资65,886亿 |

|      |元,同比增长10.2%,较前值增长0.5个百分点。其中,7月住宅投资7,453 |

|      |亿元,增长17.1%,增速创今年新高。预计8月将继续呈增长态势,9月将面|

|      |临高基数压力。随着调控政策进一步趋紧以及房地产税对预期的影响, |

|      |开发投资增速回暖难持续,增速或将继续呈下行态势,我们维持全年开发|

|      |投资增速8.3%的预测。                                          |

|      |    土地购置延续积极态势,新开工增速稳中有升。1-7月土地购置继续|

|      |向好,土地购置面积13,818万方,同比增长11.3%,较前值提高了4.1个百 |

|      |分点;土地成交价款6,619亿元,增长21.9%,较前值提高了1.6个百分点。|

|      |主因7月房企拿地十分积极,同比分别增长32.08%和28.73%。房屋新开工|

|      |114,781万方,增长14.4%,较前值提高了2.6个百分点。目前来看,8、9月|

|      |房企拿地和新开工将保持着积极态势。                            |

|      |    销售同比继续向好,单月环比见顶回落。1-7月商品房销售面积89,9|

|      |90万方,增长4.2%,较前值提高了0.9个百分点。商品房销售额78,300亿 |

|      |元,增长14.4%,较前值提高了1.2个百分点,持续向好的原因可能与去年 |

|      |低基数相关。我们预测8月将持续呈增长态势,而9月开始或将面临高基 |

|      |数的压力。从我们跟踪的TOP30房企销售数据来看,7月单月环比下滑34.|

|      |5%,我们认为,调控政策有增无减,销售增速环比或将继续回落。       |

|      |    房企自筹资金积极。1-7月房企到位资金93,308亿元,同比增长6.4%|

|      |,增速提高了1.8个百分点。其中,定金及预收款增长15.1%,增速提高了2|

|      |.6个百分点;自筹资金增长10.4%,增速提高了0.7个百分点;个人按揭贷 |

|      |款下降1.4%,较前值提高了2.6个百分点,各方面较前值均呈现增长态势 |

|      |。                                                            |

|      |    投资建议:从去杠杆到稳杠杆,地产板块"估值底部"相对确认,龙头 |

|      |个股估值已经反映相当多的利空因素,但8 月依然面临"政策底"和"情绪|

|      |底"的考验,我们维持行业"跟随大市"的投资评级,密切关注政策底确认 |

|      |后Alpha 个股的反弹机会,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团|

|      |等。                                                          |

|      |    风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。         |

|      |                                                              |

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|主  题|上海淘米起诉创始人汪海兵 理优一对一停运 |文章日期|2018-10-26|

|      |停课                                    |        |          |

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|内  容|  新京报快讯 (见习记者 陈丽媛)10月24日,理优一对一上海总部一|

|      |纸“停课停运通知”将上海淘米网络科技有限公司(下称“上海淘米”)|

|      |与其创始人汪海兵之间的“恩怨情仇”曝光于公众视野之下。        |

|      |  当日,理优“一对一”上海总部公司门口张贴了停课停运通知,宣|

|      |布从24日起暂停营业,所有学员暂停上课。                        |

|      |  这份通知将公司崩盘原因归结为“因上海淘米对其进行了民事起诉|

|      |(2018沪0112民初15207号),公司账户被司法冻结近1000万元,导致公 |

|      |司现金流断裂”。                                              |

|      |  据中国裁判文书网等公开资料显示,自2017年下半年起,上海淘米|

|      |以“损害公司利益责任纠纷”为由,将上海理优教育科技有限公司(即 |

|      |上海理优一对一运营主体,下称“上海理优”)和上海理优“曾经的投 |

|      |资人”汪海兵告上法庭,迄今为止已至少开庭了三次。              |

|      |  吊诡的是,原告上海淘米恰恰系被告汪海兵创办。凭借着2008年推|

|      |出的《摩尔庄园》、2009年推出的《赛尔号》,上海淘米名声鹊起,20|

|      |11年登陆纽交所。但自2014年之后,上海淘米营收、净利、活跃用户数|

|      |均开始出现大幅度下滑,最终从纽交所退市。                      |

|      |  企查查显示,上海淘米目前的董事长、大股东和最终受益人系腾讯|

|      |前创始人、有“腾讯五虎”之誉的著名天使投资人曾李青。而汪海兵至|

|      |今仍然在工商登记资料上显示持有上海淘米23.75%的股比,位列第二大|

|      |股东。                                                        |

|      |  公开报道显示,曾李青和汪海兵一度感情弥笃,“汪海兵曾担任腾|

|      |讯QQ宠物项目总监, 2007年找到曾李青,谈到了自己想做中国最大的 |

|      |儿童社区的想法,两人一拍即合,曾李青拉上时任新浪副总裁的王滨给|

|      |了淘米第一笔启动资金1000万,当年10月上海淘米成立。”          |

|      |  上海淘米为何自2017年下半年起开始以“损害公司利益责任纠纷”|

|      |为由起诉创始人、二股东汪海兵及其曾参与投资的上海理优,目前细节|

|      |尚不得知。                                                    |

|      |  据企查查记录的工商变更资料显示,汪海兵自2015年12月21日投资|

|      |了上海理优,并担任公司董事,于2017年8月11日进行了股权变更,退 |

|      |出了公司投资人序列,并于五日后的8月16日再次变更工商资料,辞任 |

|      |公司董事。                                                    |

|      |  经过上述眼花缭乱的变更之后,2017年11月30日,上海淘米以“损|

|      |害公司利益责任纠纷”为由状告汪海兵和上海理优一案依然进行了第一|

|      |次开庭审理。                                                  |

|      |  目前,上海理优虽然自称已因这场官司导致资金链断裂,但股东方|

|      |面显然仍在自救。就在贴出停课停运的前一天,上海理优进行了最新一|

|      |次的工商资料变更,自10月23日起,大股东、实际控制人叶茜茜不再担|

|      |任法人代表,变更为李斌。                                      |

|      |  一家教育自媒体于10月25日贴出了署名为上海理优教育的一个最新|

|      |声明,声明称之前有媒体报道的“理优教育陷入财务危机,公司业务线 |

|      |进行全面停课停运处理”,系个别网络谣传。理优教育“目前保持正常|

|      |授课及授课质量。同时,理优积极优化解决内部管理问题,也在此呼吁各|

|      |位员工理性、合法维权,呼吁各位消费者不要被挑唆利用”。         |

|      |  此前,有匿名家长对新京报记者表示,公司高层目前处于失联状态|

|      |,而电脑和相关教学设备已被供应商搬运一空。目前全国范围内的学生|

|      |已全部停课,理优员工薪资未按原定时间发放,只有极少部分老师在自|

|      |发给学生上课。                                                |

|      |  据另一位福建家长透露,部分家长和老师开始自发维权,到法院、|

|      |劳动局和派出所政府部门反映情况进行维权,并在上海市闵行区进行了|

|      |民事立案。                                                    |

|      |  理优一对一家长老师维权群里,一位助教老师表示,公司高层曾通|

|      |过中层领导向老师们透露,“本周日或者本月底将会给出最终结果,公|

|      |司或被收购兼并,或宣布破产”。                                |

|      |  目前,记者未能联系上理优一对一实际控制人叶茜茜以及“曾经的|

|      |投资人”汪海兵。                                              |

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|主  题|多套房"颤抖" 空置税要来了?             |文章日期|2018-10-26|

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|内  容|  房屋空置税要来了                                          |

|      |  近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲|

|      |堂》上发表演讲。根据演讲实录,仇保兴认为,应该对房地产税进行分|

|      |类,率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税,然后|

|      |再从容地考虑物业税如何开展,“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡|

|      |沫的效果”。                                                  |

|      |  此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济|

|      |学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示|

|      |:“仇保兴建议征收空置税,我的理解是,他认为房地产税要从容处理|

|      |,意思是说‘急不得’。”                                      |

|      |  空置税在国外很常见,在国内也已经讨论多年,但迟迟没有在政策|

|      |层面开始执行。新京报记者采访发现,“空置”的界定是一大难点,在|

|      |实际中难以操作;其次,中国房地产行业情况之复杂,也使得相关部门 |

|      |对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投|

|      |机投资性需求为市场所期待。                                    |

|      |  房屋空置税要来了                                          |

|      |  仇保兴再提空置税                                          |

|      |  贾康称“是一个美好的愿望”                                |

|      |  10月9日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出, |

|      |可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首次提出空置税|

|      |。今年4月11日,仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示,房地产市场的调控手 |

|      |段在发生变化,由过去中央集中发力调控到区域分散调控,从行政命令|

|      |调控到利用税收、信贷等工具调控,长远看空置税、消费税都会陆续出|

|      |台。                                                          |

|      |  空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出,住房需求逐渐减少是未|

|      |来的一个趋势。根据国际货币基金组织发布的报告,法国、日本等发达|

|      |国家在城镇化率峰值过去之后,人均住房面积约为35-40平方米。我国 |

|      |绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值,这意味着我国三四线城|

|      |市的住房空置率会逐步上升,许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼|

|      |城”现象会加剧。这也意味着,一线城市随着人口的增长,房价上涨的|

|      |压力非常巨大。                                                |

|      |  贾康在其微信公众号发表文章认为,以空置税促成房地产健康发展|

|      |,是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实,是|

|      |当前面临的挑战,目前还没有看到比较好的解决方案。              |

|      |  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为,我国实行空置|

|      |税的条件还不成熟,类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定|

|      |程度,尤其是形成失信的约束机制,这样整个社会的遵从成本降低,即|

|      |人们不再敢在空置税上弄虚作假,因为成本太高,只有这样空置率的执|

|      |法成本才能达到一个理想状态。                                  |

|      |  空置税怎么征收                                            |

|      |  香港今年开征空置税                                        |

|      |  缴税金额为年租金2倍                                       |

|      |  空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收,在国外较为普遍|

|      |,法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例,房子|

|      |空置一年需缴纳房价的10%,空置2年缴纳12.5%,第三年则需缴纳30%,|

|      |并且同时附加税金总额9%的手续费。                              |

|      |  据香港特区政府官网,今年6月,香港宣布对一手房开征空置税, |

|      |对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,按房屋年租金的200%征|

|      |收“额外差饷”(即空置税)。                                    |

|      |  香港的这一税率实际上很高,香港的“差饷”(即土地税)征收率为|

|      |租值的5%,空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率 |

|      |为2.5%计算,空置税率按租金两倍征收,大约等于楼价的5%。举例来看|

|      |,一套月租金为10000港元的房子,年租金12万港元,需缴纳空置税24 |

|      |万港元,而这套房子的售卖价格可能只有约480万。                 |

|      |  香港对于空置税的征收方法是,所有获发占用许可证达12个月的一|

|      |手房业主,每年须向政府申报房屋的使用情况,若发现有房屋超过六个|

|      |月时间未作居住或出租用途,该房屋会被视为“空置单位”,业主需要|

|      |缴付空置税。                                                  |

|      |  空置率到底有多高                                          |

|      |  标准不一,按国际惯例                                      |

|      |  空置率5%-10%为合理区间                                    |

|      |  中国的房屋空置率到底高不高目前较为权威的统计数据来自西南财|

|      |经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置 |

|      |率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出,2013年,我国城镇住宅的|

|      |整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。分城市来看,北京|

|      |的空置率为19.5%,上海为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区,|

|      |2011年美国空置率为2.5%,欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%,日本|

|      |2008年空置率为13.1%。                                         |

|      |  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报记者表示,该中心|

|      |在持续进行追踪调查,目前可以透露的是,2017年的更新数据与此前的|

|      |数据相差不大。                                                |

|      |  另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月,原中央 |

|      |农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中披|

|      |露,以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准,国家电网的空置率|

|      |调查结果显示,2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房 |

|      |屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%。                      |

|      |  按照国际惯例,空置率处于5%-10%为合理区间,10%-20%是危险区 |

|      |间,超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准,我国空置率都偏高 |

|      |。                                                            |

|      |  盘和林对新京报记者表示,很难有一个标准去界定什么样的状态算|

|      |空置,即使理论上有,在实践中也很难操作。国外学者计算空置率时,|

|      |是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租|

|      |的房产作为分子。国内的学者,有的是用空置面积除以当年商品房竣工|

|      |面积来计算空置率,有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内|

|      |与国外学者计算空置率的方法并不一致,因此用国外的标准来衡量空置|

|      |率是否过高,缺乏科学性。                                      |

|      |  此外,我国房屋持有者与国外也不相同,国内很多是为儿女未来上|

|      |学、结婚等目的而购房,所以不少是不出租、不装修的。也就是说,我|

|      |国的空置率应该要比国外的标准高才符合真实情况。比如说,国外超过|

|      |20%就被视为危险信号,而国内可能在30%以内都是相对合理的水平。  |

|      |  如何界定空置                                              |

|      |  入户访问、电话访问、查电表                                |

|      |  或存被规避的“漏洞”                                      |

|      |  实际上,国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年|

|      |,北京住建委曾召开座谈会,有参会人士提出空置税建议,对“不住不|

|      |租不卖”的空置房屋进行征税,当时北京市住建委相关负责人表示“赞|

|      |成”。                                                        |

|      |  然而,国内空置税却迟迟未获推进,至今从未出现在官方文件或表|

|      |态中。其一大难点在于“空置”的界定,房屋空置率数据也一直没有系|

|      |统的统计结果。                                                |

|      |  从具体的统计方式上来看,中国家庭金融调查与研究中心的调查方|

|      |法是入户访问、电话访问,事实材料基本来自被访者的陈述。陈锡文透|

|      |露的国家电网的方法是查电表,一年一户用电量不超过20度视为空置。|

|      |这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中|

|      |表示,若半年或一年电表不转就是空置,要处理一下太容易了,在房屋|

|      |内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行,不可能做到全时|

|      |段监督,并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况,难以仲裁。  |

|      |  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了一种可能的界定方法:|

|      |建议针对现房且全装修住房进行把控,交付钥匙后12个月内可以通过相|

|      |关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司|

|      |进行核查。若房屋没有出租,或者房屋本身缺乏必要的生活设施,类似|

|      |厨卫等,则可以界定为存在空置嫌疑。                            |

|      |  空置税能否抑制房价                                        |

|      |  促进租赁市场房源的释放                                    |

|      |  一定程度上抑制房价                                        |

|      |  为何会出现空置的现象严跃进对新京报记者表示,不从学术研究的|

|      |角度、仅从现实情况观察来看,部分空置房是合理的空置,比如房屋交|

|      |付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理|

|      |的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的,“宁可空置也不出|

|      |租”的心态也存在。                                            |

|      |  前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部|

|      |分风险,除了形成了房产资源浪费之外,空置房还占用了大量金融资源|

|      |。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之 |

|      |间的比例)更高,获得贷款的规模更大。据推算,截至2013年8月,空置|

|      |住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出,中国民众的资产7|

|      |0%以上沉淀在房产中,而美国只有30%不到。                       |

|      |  盘和林对新京报记者表示,空置税的征收可以有效打击投机炒房行|

|      |为,挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时,空置税可以促进|

|      |租赁市场房源的释放,一定程度上有利于房租的合理回落,推动租赁市|

|      |场的健康房展,房租回落也必将传导到房价上面。不过,他也指出,“|

|      |这是政策执行到位的理想结果”,实际执行中空置税征收成本、空置标|

|      |准界定等问题如何解决,仍是一大挑战,执行不到位甚至可能适得其反|

|      |。                                                            |

|      |  空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求,政策需要把控一|

|      |个好平衡点。譬如,房主在为房子寻租过程中,如何设置一个合理的免|

|      |征空置税的时间等。                                            |

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