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☆行业分析☆ ◇000056 皇庭国际 更新日期:2018-12-18◇  

★本栏包括【1.行业地位】【2.行业研究】★



【1.行业地位】

【所属行业】

房地产业(共126家)



【截止日期】2018-12-17 行情数据(不足周期则以实际交易日统计)

排名   股票名称 5日涨跌幅  20日涨跌幅  60日涨跌幅  120日涨跌幅  市盈率(倍)

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1      光大嘉宝    14.85       14.65        5.32        -14.81       12.04

2      蓝光发展    12.09        6.68       14.31        -16.55        8.42

3      世荣兆业    11.45        9.52        7.32        -37.53        7.50

4      珠江实业    10.89        4.29        2.34        -27.81       11.33

5      首开股份     9.17        2.11        4.01        -10.82        5.89

6      南山控股     8.85        1.53        8.85        -23.85       11.66

7      格力地产     8.75        3.27       -1.21        -23.36       14.13

8      香江控股     8.72        1.72        7.73        -13.82       12.48

9      华发股份     7.93        3.65       -5.77        -15.06        5.82

121    皇庭国际    -6.90      -12.05      -54.74        -44.97       37.78

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【截止日期】2018-12-17 市值数据

排名   股票名称    股价(元)   流通A股     总股数      流通市值      总市值

                               (亿股)     (亿股)       (亿元)       (亿元)

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1       万科A       26.52       97.15      110.39     2576.46     2927.58

2      保利地产      13.00      117.70      118.92     1530.12     1545.99

3      招商蛇口      18.74       19.00       79.04      355.99     1481.23

4      华夏幸福      28.34       29.55       30.03      837.43      851.12

5      绿地控股       6.35      121.68      121.68      772.68      772.68

6      新城控股      25.87       22.46       22.57      581.04      583.81

7       陆家嘴       13.54       24.45       33.62      330.99      455.19

8      金地集团      10.06       45.15       45.15      454.17      454.17

9      荣盛发展       8.70       38.94       43.48      338.74      378.29

61     皇庭国际       5.40        9.04       11.75       48.80       63.47

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【截止日期】2018-09-30 财务数据

排名   股票名称  每股收益   每股净资产   营业收入      营业利润     净利润

                   (元)        (元)       (万元)        (万元)      (万元)

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1      华夏幸福     2.54       10.51  4514140.18    1129124.82   787826.29

2      新城控股     1.40        9.82  2479415.00     532749.33   312095.69

3       万科A      1.27       12.68  17602213.9    3165412.29  1398455.98

                                               2                          

4      中航善达     1.25        7.41   400886.11      98027.87    83067.32

5      广宇发展     1.24        5.63  1444773.71     304336.54   230689.41

6      泰禾集团     1.16       16.44  1958219.64     313087.40   144439.43

7      金地集团     1.16        9.63  3322286.93     948592.50   524578.34

8      万业企业     1.14        7.91   251699.03     123146.75    92016.85

9      中洲控股     1.14       10.64   708007.39     118306.18    75755.40

76     皇庭国际     0.13        4.59    68506.33      22299.27    15189.23

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称      总股本   实际流    总资产    排 营业收入 排  净利润  排

                   (亿股)   通A股     (亿元)    名 (亿元)   名  增长率  名

─────────────────────────────────────

000616  海航投资     14.30   14.30       83.27  88    1.84  11  7225.0   1

                                                             1       7    

600683  京投发展      7.41    7.41      328.79  41   21.95  65  4308.6   2

                                                                     1    

000537  广宇发展     18.63    4.06      835.70  24  144.48  13  1656.6   3

                                                                     9    

000043  中航善达      6.67    6.67      173.01  62   40.09  42  1257.8   4

                                                                     7    

600077  宋都股份     13.40   13.40      244.06  48   15.64  75  992.45   5

000560  我爱我家     23.56   11.30      183.03  60   84.10  22  986.29   6

000882  华联股份     27.37   24.82      141.59  69    9.23  86  942.36   7

600215  长春经开      4.65    4.65       28.55  11    5.26  99  793.99   8

                                                 0                        

002208  合肥城建      3.20    3.19      127.90  75   15.07  76  715.82   9

000056  皇庭国际     11.75    9.04      127.59  76    6.85  94   -6.08  84

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                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

皇庭国际             11.75    9.04      127.59  76    6.85  94   -6.08  84

行业平均             19.73   16.95      716.60       87.82      142.08

该股相对平均值%     -40.42  -46.68      -82.20      -92.20      -104.2

                                                                     8

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称         销售毛  排   销售净   排  净资产收  排    每股收  排

                     利率(%) 名   利率(%) 名  益率(%)  名    益(元)  名

─────────────────────────────────────

600340  华夏幸福       45.36  29     17.45  33     19.00   3      2.54   1

601155  新城控股       38.58  44     12.58  45     14.74  10      1.40   2

000002  万科A         34.76  54      7.94  80     10.04  28      1.27   3

000043  中航善达       22.25  98     20.72  31     18.15   5      1.25   4

000537  广宇发展       32.69  59     15.96  36     18.89   4      1.24   5

000732  泰禾集团       30.96  70      7.37  81      7.98  39      1.16   6

600383  金地集团       41.38  34     15.78  37     12.40  20      1.16   7

600641  万业企业       56.31  13     36.55  12     14.93   9      1.14   8

000042  中洲控股       45.89  28     10.69  59     11.24  24      1.14   9

000056  皇庭国际       64.80   6     22.17  27      2.81  87      0.13  75

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                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

皇庭国际               64.80   6     22.17  27      2.81  87      0.13  75

行业平均               27.30        -44.97          4.63          0.29

该股相对平均值%       137.39        149.30        -39.27        -54.65

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【二级市场表现】

统计日期:更新日期:2018-12-16

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|   统计区间   | 累计涨跌幅(%)  |   振幅(%)    |同期大盘累计涨跌幅  |

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|1周           |           -1.25|          7.87|               -0.47|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1个月         |           -9.34|         15.64|               -3.19|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|3个月         |          -53.65|         57.59|               -3.28|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|6个月         |          -43.86|         69.60|              -14.17|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|年初至今      |          -58.33|         58.10|              -21.57|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1年           |          -58.33|         58.10|              -20.59|

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【2.行业研究】

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|主  题|房地产行业周报:整体融资环境逐步好转     |文章日期|2018-12-13|

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|内  容|    1、本周,中粮地产重组大悦城事项获得证监会无条件通过,本次方 |

|      |案为募集配套资金24亿元,向10个特定投资者募集;中华企业发行的新增|

|      |股份登记完毕,发行股票募集配套资金进展顺利,显示出房企再融资或存|

|      |在放开可能,也显示出房企融资环境有继续改善的可能性。目前,房企融|

|      |资规模及成本都在下行,发行难度降低。11月房地产行业信用债平均利 |

|      |率水平为5.7%,环比下降0.6个百分点。随着宽松政策预期的抬升,地产 |

|      |股估值修复有望持续。                                          |

|      |    2、对于处于成长或高速发展期的房企而言,销售规模快速增长仍被|

|      |放在重要的位置,今年的销售目标增长率普遍定到了40%以上。尽管从全|

|      |国范围来看成交量有所回升,但提升幅度仍是有限的。在各城市供应放 |

|      |量后,11月成交继续环比微增,也较2018年月平均成交量增长8%,但同比 |

|      |增幅也从10月时的15%继续收窄至8%。供应放量但成交相对乏力的局面,|

|      |给房企销售和回款造成一些压力。                                |

|      |    3、投资建议:目前全国单月销售已连续两个月负增长,部分区域楼 |

|      |市量价亦出现松动,短期来看行业基本面仍将延续下行格局,震荡行情中|

|      |可以寻求政策博弈的反弹机会,以龙头防御为主;预计2019年中期量价能|

|      |够企稳,资金风险释放之后将迎来较好的反弹机会。龙头未来业绩增长 |

|      |有保障(未来两年业绩能维持20%左右的增长),是比较好的底部配置时机|

|      |。我们建议投资者关注万科A(000002)、新城控股(601155)、保利地产(|

|      |600048)等股票的投资机会。                                     |

|      |    三、风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。        |

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|主  题|地产行业周报:中粮重组获批 成交环比回升  |文章日期|2018-12-13|

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|内  容|    本周观点:本周中粮地产发行股份购买资产并募集配套融资获无条 |

|      |件通过,尽管难言地产股权融资松动,但结合近期部分房企发债利率的回|

|      |落,整体来看行业融资环境在逐步好转。目前全国单月销售已连续两月 |

|      |负增长,部分区域楼市量价亦出现松动,短期来看基本面仍将延续下行, |

|      |整体以防守反击为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,以龙头防御|

|      |为主;2019年下半年随着投资增速回落、公司盈利一致预期下调、资金 |

|      |风险释放后,将迎来较好反弹,机会来自博弈基本面、政策面的预期差, |

|      |但下半年复苏为走量不走价的复苏,高周转快销售的公司表现更佳。建 |

|      |议关注:1)低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)布局核心城市及其|

|      |周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。                        |

|      |    本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交53427套,环|

|      |比升4%,同比升12%,高于2017年周均14.7%,2018年日均成交环比降9%;其|

|      |中本周一线城市环比升1%,二线城市环比升24%,三线城市环比降13%。推|

|      |盘量环比下降,去化率环比下降。11.19-11.25重点城市新开盘80个项目|

|      |,推出房源19158套,环比降1.8%,高出2017年周均值122.6%。平均去化率|

|      |60%,环比降8个百分点。一手商品房12月日均成交:环比上升,同比上升 |

|      |。截止12月8日,重点城市日均成交套数环比升8%,同比升3%。其中一线 |

|      |城市环比升18%(同比降9%),二线城市环比升24%(同比升15%),三线城市 |

|      |环比降10%(同比降4%)。二手房成交环比下降,同比下降。本周二手房整|

|      |体成交套数环比降9%,同比降15%。19城二手房挂牌套数周环比升0.9%。|

|      |12月8日19城二手房挂牌60.3万套,环比升0.9%。深圳0.8%,北京升1.1%,|

|      |上海降0.8%,广州升1.5%,成都升0.8%,重庆升1.6%。                 |

|      |    本周动态:万科公布11月份销售及新增项目情况。平安观点:单月销|

|      |售延续高增,预计全年平稳增长。公司2018年1-11月实现销售金额5439.|

|      |5亿元、销售面积3599万平,同比增长16.3%、14.5%。其中,11月单月销 |

|      |售金额583.2亿元,同比增长67.8%,延续10月47%的高增长态势;销售面积|

|      |355.6万平,同比增长54.9%。拿地整体谨慎,土地成本可控。公司11月新|

|      |增建面391.9万平、总地价263.7亿元,同比增长15.4%、27.1%。1-11月 |

|      |拿地销售面积比127.4%,较2017年下降1个百分点,整体态度较为谨慎。 |

|      |前11月平均楼面地价5769元/平,为同期销售均价的38.2%,较2017年全年|

|      |下降15.5个百分点,成本可控,安全边际高。                        |

|      |    风险提示:1)目前按揭利率连续22个月上行,置业成本上升或带来购|

|      |买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2019年将迎来房企偿债小高峰,|

|      |若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金|

|      |链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,|

|      |将导致板块未来利润率下滑风险。                                |

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|主  题|房地产行业住宅周报第486期:租金上涨态势继|文章日期|2018-12-12|

|      |续放缓 环比转负扩大                     |        |          |

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|内  容|    本报告导读:                                               |

|      |    2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“|

|      |盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。                        |

|      |    摘要:                                                     |

|      |    一手房销量:1)环比:整体环比下降5%,其中一线下降8%,二线上升15|

|      |%,三线下降18%。2)同比:整体同比下降7%,其中一线上升4%,二线上升8%|

|      |,三线下降20%。3)本周与2017年全年周均比:整体降11%,其中一线升12%|

|      |,二线升2%,三线降25%。4)二手房销量:本周环比下降19.7%,同比降29.7|

|      |%。                                                           |

|      |    库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.1%,同比升|

|      |43.9%。去化时间:16个城市新房去化时间19.6个月。2018年PE主流公司|

|      |7.3倍,RNAV29.5%折价。                                         |

|      |    本周观点:租金同比继续放缓,环比转负扩大。11月全国租金上涨态|

|      |势继续放缓,环比转负扩大,但同比增幅依然很高,目前已有18个城市的 |

|      |租金涨幅环比转负。租金环比涨幅前三的城市分别是天津、西宁、呼和|

|      |浩特。在18个租金环比增幅转负的城市中,重庆、兰州、北京环比回落 |

|      |最猛。一线城市中,北京多数区域租金环比转负,上海区域租金有所好转|

|      |,深圳多数区域租金环比回暖,广州超半数区域租金环比转负。北京依然|

|      |是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米91.62元,一线租金同比涨幅|

|      |最多的是深圳达到26.49%。截止今年11月在我们监测的36个城市中,全 |

|      |国二手房房价同比去年11月,有31个城市是上涨的,只有5个城市二手房 |

|      |房价是相比去年11月下跌的。相比二手房房价同比增速,11月二手房房 |

|      |价已经有21个城市环比下跌,比10月多出现4个城市。推荐万科A、保利 |

|      |地产、招商蛇口、华夏幸福。                                    |

|      |    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素, |

|      |维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调 |

|      |控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不|

|      |大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供|

|      |需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下, |

|      |一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开 |

|      |发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发|

|      |展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。                            |

|      |    风险提示:行业基本面进一步下行                             |

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|主  题|澳门10月新批住宅按揭贷款环比跌65%       |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|    格隆汇获悉,据澳门金管局12月12日消息,2018年10月份新批核的|

|      |住宅按揭贷款和商用物业贷款均按月下跌。在未偿还贷款总额方面,住|

|      |宅按揭贷款按月上升,而商用物业贷款则按月录得跌幅。            |

|      |  2018年10月份新批核的住宅按揭贷款从上月的较高基数下跌65.2% |

|      |至34亿澳门元。其中,占新批核住宅按揭贷款98.7%的居民部份按月下 |

|      |跌60.1%至33亿澳门元,非居民部份亦减少至4千3百万澳门元。2018年8|

|      |月至10月的新批核住宅按揭贷款每月平均数为68亿澳门元,较上期(201|

|      |8年7月至9月)下跌8.4%。                                        |

|      |  截至 2018年10月底,未偿还住宅按揭贷款总额达2,120亿澳门元,|

|      |较上月上升0.4%,与一年前比较亦增加12.4%;其中,居民部份占92.6%|

|      |。居民部份的未偿还住宅按揭贷款按月增加0.5%,而非居民部份则按月|

|      |下跌0.2%。                                                    |

|      |  此外,2018年10月底的住宅按揭贷款拖欠比率为0.16%,按月下跌0|

|      |.01百个分点,与一年前比较亦下跌0.02个百分点;而商用物业贷款拖 |

|      |欠比率为0.16%,按月和按年比较均持平。                         |

|      |                                                              |

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|主  题|中国住房:"蜗居"到"适居"华丽转身         |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|  1978年,中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米,缺房户达869|

|      |万,占城市总户数的47.5%,近一半城镇居民无房可住。而40年后的今 |

|      |天,中国人均住房面积已高达40.8平方米,套户比高达1.13。改革开放|

|      |40年以来,从筒子楼、石库门到家属院、住宅区,从福利分房时代进入|

|      |市场经济的商品房时代,中国住房环境发生了翻天覆地的变化。      |

|      |  但需注意的是,在我国住房环境发生完全改变后,我国住房体系也|

|      |将面临着第二次"改革"。                                        |

|      |  房改:从"蜗居"到"适居"                                    |

|      |  杨清家住太原,在她出生后的20余年里,她一直同父母、祖父母生|

|      |活在一个40余平方米的房子。"我们家那个时候已经算条件很好的,由 |

|      |于母亲和祖父是在同一家单位就职,所以单位给两家人共同分这套一间|

|      |半的房子。"                                                   |

|      |  2014年,24岁的杨清体验到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了|

|      |近150平方米的商品房。"我不仅有了自己的房间,家里还有了书房、客|

|      |厅与餐厅。"                                                   |

|      |  杨清应该算是家庭住房条件得到改善的缩影。的确,1998年房改之|

|      |前,我国城镇居民住房多为公房等福利性质由所属单位或机构分配房产|

|      |,一条长廊串联着许多个单间、或是上海石库门类型上下三层共用厨房|

|      |等公用设施是当时较为典型的居住环境,这种房屋面积小,没有独立厨|

|      |房和卫生间的设计,降低了居住环境与居住品质。                  |

|      |  原国家建设部副部长杨慎此前的调研数据显示,从1956年到1986年|

|      |30年间,全国城市仅盖了7亿平方米住宅,按照50平方米一套,折1400 |

|      |万套,平均每年47万套。"1985年国家对城镇住房进行调查,调查结果 |

|      |是人均住房面积仅2至4平方米"。                                 |

|      |  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,40年间,|

|      |城乡居民住房状况实现了改天换地的变化。1978年城镇住房仅人均6.7 |

|      |平方米,2018年将超过38平方米。农村住房更是经历土坯、砖瓦、平顶|

|      |、楼房变化,从1978年的8.1平方米,2016年达到人均45.8平方米。中 |

|      |国房地产业从零出发,到2018年房地产增加值占GDP的6.5%以上,住房 |

|      |相关经济占到国民经济的20%,房地产投资占GDP的13%以上,成为中国 |

|      |经济的重要动力。                                              |

|      |  "我国住房已从全民蜗居时代到基本适居时代。"恒大集团研究院院|

|      |长任泽平表示,我国城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米,中|

|      |国城镇居民从筒子楼住到住宅小区,从全民蜗居到基本适居,住房事业|

|      |取得巨大进步,这主要得益于上世纪90年代从福利分房到住房商品化的|

|      |住房制度改革。                                                |

|      |  棚改:10年1亿多住房困难群众                               |

|      |  "出棚进楼"                                                |

|      |  2013年,矿工任勇拿到了80多平方米的新居钥匙。46岁的他出生在|

|      |矿上父亲建造的一间10平方米土窑里,上世纪90年代一场大雨土窑坍塌|

|      |了,他又建起了40平方米的砖房。                                |

|      |  山西省住房和城乡建设厅厅长李栋梁说,山西是我国典型的煤炭能|

|      |源地区,因为国有工矿企业较多,当时因矿设市、因厂设区,大多数企|

|      |业建厂时都是先生产后生活,形成了大量的城市和国有工矿棚户区,居|

|      |住条件简陋、基础设施匮乏,居住环境脏乱差,水电气等基本生活条件|

|      |难以保障,甚至大多存在严重的地质和火灾隐患。                  |

|      |  2005年,辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造计划,标志着|

|      |我国棚户区改造工程的启动。2007年8月,国务院发布《国务院关于解 |

|      |决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,要求加快集中成片棚户区的|

|      |改造工作。                                                    |

|      |  11日中国财经战略研究院发布的《中国住房报告2018-2019》指出 |

|      |,在我国多渠道、多元化的住房保障制度体系下,"十二五"期间,全国|

|      |累计开工建设城镇保障性安居工程4033万套,超额完成3600万套任务。|

|      |自2008年至2017年的十年间,我国进行了3907万套的棚户区改造,累计|

|      |已有1亿多棚户区居民"出棚进楼"。                               |

|      |  今年5月国务院常务会议再次确定,实施2018年到2020年3年棚改攻|

|      |坚计划,再改造各类棚户区1500万套。加大中央财政补助和金融、用地|

|      |等支持,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。       |

|      |  二次房改:"重建设"到"重保障"                              |

|      |  11日中国财经战略研究院发布的《中国住房报告2018-2019》指出 |

|      |,与中国改革开放同步,住房改革的近40年间,创造了巨大的奇迹。但|

|      |同时在过去的40年中国房地产发展中也积累了比较严重的问题。      |

|      |  倪鹏飞表示,目前房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大|

|      |的双向风险。房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险|

|      |。宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。                      |

|      |  "住房存量水平超前。"倪鹏飞坦言,2016年城镇居民人均住房建筑|

|      |面积已达36.6平方米,高于规划中的2020年人均35平方米的目标。施工|

|      |面积和新开工面积还在快速增长,截止到2018年10月,全国住宅施工面|

|      |积达54.2344亿,仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿;供需严重错|

|      |配。包括商品住房比例高、保障住房比例低,自有住房比例高、租赁住|

|      |房比例低,特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多,高收入家庭|

|      |住房多、低收入家庭住房少,户籍人口住房多、外来人口住房少等五大|

|      |结构问题。                                                    |

|      |  倪鹏飞表示,一个理想的住房目标应该是实现住有所居,带动经济|

|      |增长,促进社会公平。但实现住有所居,并不意味着每个人拥有自有产|

|      |权住房,而是居民家庭根据自身情况,可以是居住完全自有的住房,也|

|      |可以居住拥有部分产权的住房,也可以租住不拥有任何产权的住房。  |

|      |  事实上,各地已转向重保障。北京2017年发布用地计划显示,北京|

|      |市5年计划供地6000公顷,住房建设需求150万套,其中产权类住房100 |

|      |万套,租赁住房50万套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房|

|      |、公租房用地比例将不低于60%,并将严格控制大户型高档商品住房用 |

|      |地,同时在新出让居住用地中提高"只租不售"用地比例。            |

|      |  中国社会科学院城市与竞争力中心研究员姜雪梅表示,过去保障房|

|      |制度管理问题突出,部分城市的保障房空置率高;保障房房源结构失衡|

|      |,长效性保障房少。                                            |

|      |  "住房保障制度由'保基本'向'促发展'转变。"姜雪梅表示,未来政|

|      |府在加大保障的同时,将加大保障类住房的运营,使政策可以长久地运|

|      |转。例如,着重发展租赁市场,合理布局租赁房源,促进梯度消费,实|

|      |施租金管制,建立亲民的租赁制度。适度供给长效性保障房,并进行长|

|      |期封闭式运营,长期有效地解决住房问题。                        |

|      |  目前,我国已在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕|

|      |西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点,并于2019年底 |

|      |前,总结试点经验成果,为提升公租房运营管理能力提供支撑。      |

|      |                                                              |

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|主  题|房地产行业2019年度策略:穿越周期的迷雾   |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|    2018年的五大转变:1)基本面:未来行业整体毛利率空间或是持续下|

|      |降的趋势;低毛利率的背景下,成本管控能力的重要性或进一步显现。2)|

|      |战略面:三轮周期中,房地产业务布局从重点一二线城市转变为核心城市|

|      |圈的覆盖;业务经营范围从单一的地产开发业务逐步拓展到物业、租赁 |

|      |、养老等多元尝试,未来地产的细分类行业或将逐步增加,且或有细分龙|

|      |头公司脱颖而出。3)估值面:当前地产板块PE估值创05年来新低,也是自|

|      |05年来首次PE估值低于沪深300指数PE估值水平,结合我们在中报/三季 |

|      |报总结中指出,地产板块具备高增长特征,高增长匹配低估值凸显板块配|

|      |置价值。4)资金面:房地产行业主流房企资金占比具备较强集中度;未来|

|      |债权融资的限制或有改善,但资金的便宜或昂贵却仰仗房企的资质,此时|

|      |具备低成本融资优势的房企或有更多脱颖而出的筹码。5)政策面:     |

|      |    对于明年行业政策的判断,我们认为地产调控政策或持续松绑,但政|

|      |策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的 |

|      |全面松开;基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城 |

|      |市间的轮动效应更为明显。                                      |

|      |    全国销售面积增速预期-8%~-5%:1)分城市能级预测,在中性假设下,|

|      |预测全国销售面积增速-5.18%:                                   |

|      |    我们认为,2019年的销售表现或为前低后高,一线城市在销售面积、|

|      |销售金额的占比或将提升,三四线及其他城市在销售面积、销售金额的 |

|      |占比或将回落,以城市能级分级预测,中性假设下,2019年全国销售面积 |

|      |增速为-5.18%;2)需求端视角预测:2019年全国销售面积增速-8.32%:我 |

|      |们从刚性需求、改善性需求、投资/投机需求等做预测,测算结果显示未|

|      |来十年市场总量或在10亿平的区间内震荡,对于地产销量断崖式下滑的 |

|      |担心或可抛除。以19E(刚性需求+改善需求+更新需求)/18E(刚性需求+ |

|      |改善需求+更新需求)-1计算的增速作为住宅销售在19年预期销售面积增|

|      |速(-8.32%),并结合住房销售面积占比商品房销售面积大概为86%的占比|

|      |,推算19年商品房销售面积在15.74亿平,同比增速大概为-7.56%。3)成 |

|      |本拆分法下地产投资增速中性预期为-3%:19年三四线城市的施工比例仍|

|      |将占较大比例,并依据对一二线销售回暖的判断,一二线的施工比例或有|

|      |提升,施工单价增速或逐步触底回暖,施工相关的投资增速或将逐步提升|

|      |;而土地购置费相关的投资在土地市场逐步回冷的趋势里,土地购置费的|

|      |增速或将大幅回落,结合两者的趋势,中性假设下,我们判断19年地产投 |

|      |资增速或在-3%的水平。                                         |

|      |    穿越周期的迷雾:1)从超额收益的角度看,我们发现地产板块相对沪|

|      |深300的超额收益(强弱指标)与销售面积同比增速的趋势一般是同向的,|

|      |在销售面积的上升区间内,强弱指标趋势向上,而在销售面积回落区间内|

|      |,强弱指标一般趋势向下,且强弱指标在趋势上一般先于销售面积增速触|

|      |底回升或见顶回落,而11年末12年初至15年初的这一轮周期里,地产板块|

|      |强弱指标则走出了穿越周期的上升行情。2)我们简单复盘了11年末12年|

|      |初至15年初的这一轮周期中,认为这一轮周期中地产板块相对沪深300表|

|      |现有穿越周期表现有以下几点,其一,更温和的融资环境:再融资重启,股|

|      |权融资占房企到位资金比重在14年达到0.34%,在15年提升至1.20%;发债|

|      |同比增速达到历年来最高,个人住房贷款利率也逐步进入下行阶段;其二|

|      |,加杠杆发展的阶段:彼时地产行业具备较低的资产负债率,短期偿债压 |

|      |力也由09年的高点回落,并较长时间内保持低位调整,资金压力的环节为|

|      |走向更多城市布局的房企带来新的发展契机,行业在这一轮周期中有着 |

|      |明显的加杠杆发展空间;其三,地产行业在该轮周期中虽然行业销售净利|

|      |率下行较为明显,但我们认为销售净利率的下行在当时属于一致预期范 |

|      |围,依据当时一致预期净利润/一致预期主营收入计算的一致预期销售净|

|      |利率是低于沪深300一致预期销售净利率,但到实际年报统计结果,行业 |

|      |销售净利率虽有下滑,但实际水平高于一致预期水平,且高于沪深300板 |

|      |块销售净利率。                                                |

|      |    投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似|

|      |的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转|

|      |冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适|

|      |度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适 |

|      |度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更|

|      |为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经|

|      |营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用|

|      |,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等|

|      |;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳|

|      |定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一 |

|      |般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创|

|      |中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模|

|      |式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高|

|      |科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物 |

|      |业、碧桂园服务(H股)、新城悦(H股)等。                          |

|      |    风险提示:政策因素、宏观经济波动风险、销售不达预期等       |

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