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☆行业分析☆ ◇000046 泛海控股 更新日期:2018-12-18◇  

★本栏包括【1.行业地位】【2.行业研究】★



【1.行业地位】

【所属行业】

房地产业(共126家)



【截止日期】2018-12-17 行情数据(不足周期则以实际交易日统计)

排名   股票名称 5日涨跌幅  20日涨跌幅  60日涨跌幅  120日涨跌幅  市盈率(倍)

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1      光大嘉宝    14.85       14.65        5.32        -14.81       12.04

2      蓝光发展    12.09        6.68       14.31        -16.55        8.42

3      世荣兆业    11.45        9.52        7.32        -37.53        7.50

4      珠江实业    10.89        4.29        2.34        -27.81       11.33

5      首开股份     9.17        2.11        4.01        -10.82        5.89

6      南山控股     8.85        1.53        8.85        -23.85       11.66

7      格力地产     8.75        3.27       -1.21        -23.36       14.13

8      香江控股     8.72        1.72        7.73        -13.82       12.48

9      华发股份     7.93        3.65       -5.77        -15.06        5.82

106    泛海控股    -2.36       -8.49       -8.15        -24.30        7.39

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【截止日期】2018-12-17 市值数据

排名   股票名称    股价(元)   流通A股     总股数      流通市值      总市值

                               (亿股)     (亿股)       (亿元)       (亿元)

─────────────────────────────────────

1       万科A       26.52       97.15      110.39     2576.46     2927.58

2      保利地产      13.00      117.70      118.92     1530.12     1545.99

3      招商蛇口      18.74       19.00       79.04      355.99     1481.23

4      华夏幸福      28.34       29.55       30.03      837.43      851.12

5      绿地控股       6.35      121.68      121.68      772.68      772.68

6      新城控股      25.87       22.46       22.57      581.04      583.81

7       陆家嘴       13.54       24.45       33.62      330.99      455.19

8      金地集团      10.06       45.15       45.15      454.17      454.17

9      荣盛发展       8.70       38.94       43.48      338.74      378.29

12     泛海控股       4.96       50.93       51.96      252.61      257.73

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【截止日期】2018-09-30 财务数据

排名   股票名称  每股收益   每股净资产   营业收入      营业利润     净利润

                   (元)        (元)       (万元)        (万元)      (万元)

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1      华夏幸福     2.54       10.51  4514140.18    1129124.82   787826.29

2      新城控股     1.40        9.82  2479415.00     532749.33   312095.69

3       万科A      1.27       12.68  17602213.9    3165412.29  1398455.98

                                               2                          

4      中航善达     1.25        7.41   400886.11      98027.87    83067.32

5      广宇发展     1.24        5.63  1444773.71     304336.54   230689.41

6      泰禾集团     1.16       16.44  1958219.64     313087.40   144439.43

7      金地集团     1.16        9.63  3322286.93     948592.50   524578.34

8      万业企业     1.14        7.91   251699.03     123146.75    92016.85

9      中洲控股     1.14       10.64   708007.39     118306.18    75755.40

44     泛海控股     0.35        4.07   249203.52      89131.31   181716.79

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称      总股本   实际流    总资产    排 营业收入 排  净利润  排

                   (亿股)   通A股     (亿元)    名 (亿元)   名  增长率  名

─────────────────────────────────────

000616  海航投资     14.30   14.30       83.27  88    1.84  11  7225.0   1

                                                             1       7    

600683  京投发展      7.41    7.41      328.79  41   21.95  65  4308.6   2

                                                                     1    

000537  广宇发展     18.63    4.06      835.70  24  144.48  13  1656.6   3

                                                                     9    

000043  中航善达      6.67    6.67      173.01  62   40.09  42  1257.8   4

                                                                     7    

600077  宋都股份     13.40   13.40      244.06  48   15.64  75  992.45   5

000560  我爱我家     23.56   11.30      183.03  60   84.10  22  986.29   6

000882  华联股份     27.37   24.82      141.59  69    9.23  86  942.36   7

600215  长春经开      4.65    4.65       28.55  11    5.26  99  793.99   8

                                                 0                        

002208  合肥城建      3.20    3.19      127.90  75   15.07  76  715.82   9

000046  泛海控股     51.96   50.93     2079.09  12   24.92  59   48.69  50

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                           与行业指标对比                                 

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泛海控股             51.96   50.93     2079.09  12   24.92  59   48.69  50

行业平均             19.73   16.95      716.60       87.82      142.08

该股相对平均值%     163.41  200.48      190.13      -71.62      -65.73

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【截止日期】2018-09-30

代码     简称         销售毛  排   销售净   排  净资产收  排    每股收  排

                     利率(%) 名   利率(%) 名  益率(%)  名    益(元)  名

─────────────────────────────────────

600340  华夏幸福       45.36  29     17.45  33     19.00   3      2.54   1

601155  新城控股       38.58  44     12.58  45     14.74  10      1.40   2

000002  万科A         34.76  54      7.94  80     10.04  28      1.27   3

000043  中航善达       22.25  98     20.72  31     18.15   5      1.25   4

000537  广宇发展       32.69  59     15.96  36     18.89   4      1.24   5

000732  泰禾集团       30.96  70      7.37  81      7.98  39      1.16   6

600383  金地集团       41.38  34     15.78  37     12.40  20      1.16   7

600641  万业企业       56.31  13     36.55  12     14.93   9      1.14   8

000042  中洲控股       45.89  28     10.69  59     11.24  24      1.14   9

000046  泛海控股       55.18  16     72.91   3      8.71  36      0.35  44

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                           与行业指标对比                                 

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泛海控股               55.18  16     72.91   3      8.71  36      0.35  44

行业平均               27.30        -44.97          4.63          0.29

该股相对平均值%       102.15        262.15         88.24         21.98

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【二级市场表现】

统计日期:更新日期:2018-12-16

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|   统计区间   | 累计涨跌幅(%)  |   振幅(%)    |同期大盘累计涨跌幅  |

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|1周           |           -1.76|          4.75|               -0.47|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1个月         |          -12.08|         20.66|               -3.19|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|3个月         |           -7.04|         29.26|               -3.28|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|6个月         |          -25.30|         36.18|              -14.17|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|年初至今      |          -32.71|         52.08|              -21.57|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1年           |          -33.60|         51.87|              -20.59|

└───────┴────────┴───────┴──────────┘



【2.行业研究】

┌───┬────────────────────┬────┬─────┐

|主  题|房地产行业2019年度策略:穿越周期的迷雾   |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|    2018年的五大转变:1)基本面:未来行业整体毛利率空间或是持续下|

|      |降的趋势;低毛利率的背景下,成本管控能力的重要性或进一步显现。2)|

|      |战略面:三轮周期中,房地产业务布局从重点一二线城市转变为核心城市|

|      |圈的覆盖;业务经营范围从单一的地产开发业务逐步拓展到物业、租赁 |

|      |、养老等多元尝试,未来地产的细分类行业或将逐步增加,且或有细分龙|

|      |头公司脱颖而出。3)估值面:当前地产板块PE估值创05年来新低,也是自|

|      |05年来首次PE估值低于沪深300指数PE估值水平,结合我们在中报/三季 |

|      |报总结中指出,地产板块具备高增长特征,高增长匹配低估值凸显板块配|

|      |置价值。4)资金面:房地产行业主流房企资金占比具备较强集中度;未来|

|      |债权融资的限制或有改善,但资金的便宜或昂贵却仰仗房企的资质,此时|

|      |具备低成本融资优势的房企或有更多脱颖而出的筹码。5)政策面:     |

|      |    对于明年行业政策的判断,我们认为地产调控政策或持续松绑,但政|

|      |策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的 |

|      |全面松开;基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城 |

|      |市间的轮动效应更为明显。                                      |

|      |    全国销售面积增速预期-8%~-5%:1)分城市能级预测,在中性假设下,|

|      |预测全国销售面积增速-5.18%:                                   |

|      |    我们认为,2019年的销售表现或为前低后高,一线城市在销售面积、|

|      |销售金额的占比或将提升,三四线及其他城市在销售面积、销售金额的 |

|      |占比或将回落,以城市能级分级预测,中性假设下,2019年全国销售面积 |

|      |增速为-5.18%;2)需求端视角预测:2019年全国销售面积增速-8.32%:我 |

|      |们从刚性需求、改善性需求、投资/投机需求等做预测,测算结果显示未|

|      |来十年市场总量或在10亿平的区间内震荡,对于地产销量断崖式下滑的 |

|      |担心或可抛除。以19E(刚性需求+改善需求+更新需求)/18E(刚性需求+ |

|      |改善需求+更新需求)-1计算的增速作为住宅销售在19年预期销售面积增|

|      |速(-8.32%),并结合住房销售面积占比商品房销售面积大概为86%的占比|

|      |,推算19年商品房销售面积在15.74亿平,同比增速大概为-7.56%。3)成 |

|      |本拆分法下地产投资增速中性预期为-3%:19年三四线城市的施工比例仍|

|      |将占较大比例,并依据对一二线销售回暖的判断,一二线的施工比例或有|

|      |提升,施工单价增速或逐步触底回暖,施工相关的投资增速或将逐步提升|

|      |;而土地购置费相关的投资在土地市场逐步回冷的趋势里,土地购置费的|

|      |增速或将大幅回落,结合两者的趋势,中性假设下,我们判断19年地产投 |

|      |资增速或在-3%的水平。                                         |

|      |    穿越周期的迷雾:1)从超额收益的角度看,我们发现地产板块相对沪|

|      |深300的超额收益(强弱指标)与销售面积同比增速的趋势一般是同向的,|

|      |在销售面积的上升区间内,强弱指标趋势向上,而在销售面积回落区间内|

|      |,强弱指标一般趋势向下,且强弱指标在趋势上一般先于销售面积增速触|

|      |底回升或见顶回落,而11年末12年初至15年初的这一轮周期里,地产板块|

|      |强弱指标则走出了穿越周期的上升行情。2)我们简单复盘了11年末12年|

|      |初至15年初的这一轮周期中,认为这一轮周期中地产板块相对沪深300表|

|      |现有穿越周期表现有以下几点,其一,更温和的融资环境:再融资重启,股|

|      |权融资占房企到位资金比重在14年达到0.34%,在15年提升至1.20%;发债|

|      |同比增速达到历年来最高,个人住房贷款利率也逐步进入下行阶段;其二|

|      |,加杠杆发展的阶段:彼时地产行业具备较低的资产负债率,短期偿债压 |

|      |力也由09年的高点回落,并较长时间内保持低位调整,资金压力的环节为|

|      |走向更多城市布局的房企带来新的发展契机,行业在这一轮周期中有着 |

|      |明显的加杠杆发展空间;其三,地产行业在该轮周期中虽然行业销售净利|

|      |率下行较为明显,但我们认为销售净利率的下行在当时属于一致预期范 |

|      |围,依据当时一致预期净利润/一致预期主营收入计算的一致预期销售净|

|      |利率是低于沪深300一致预期销售净利率,但到实际年报统计结果,行业 |

|      |销售净利率虽有下滑,但实际水平高于一致预期水平,且高于沪深300板 |

|      |块销售净利率。                                                |

|      |    投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似|

|      |的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转|

|      |冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适|

|      |度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适 |

|      |度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更|

|      |为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经|

|      |营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用|

|      |,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等|

|      |;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳|

|      |定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一 |

|      |般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创|

|      |中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模|

|      |式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高|

|      |科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物 |

|      |业、碧桂园服务(H股)、新城悦(H股)等。                          |

|      |    风险提示:政策因素、宏观经济波动风险、销售不达预期等       |

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|主  题|房地产行业周报2018年第49周:年末供求持续 |文章日期|2018-12-12|

|      |改善 中粮收大悦城获批                   |        |          |

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|内  容|    本周板块小幅回调,表现仅好于医药:本周地产板块小幅回调0.37pc|

|      |t,大盘上涨0.28pct,板块表现在28个行业中仅好于医药板块。本周宏观|

|      |消息面主要是周初中美贸易战迎来90天缓冲期,但随后华为事件再度增 |

|      |加了市场对贸易战走势的担忧。本周板块涨幅前五为ST慧球、南国置业|

|      |、ST天业、上实发展等,ST慧球主要是公告卖壳新浪集团旗下天下秀引 |

|      |发新浪借壳回归A股预期,南国置业受益雄安新区概念。跌幅前五为新光|

|      |圆成、市北高新、阳光股份、天津松江等,新光圆成涉借贷纠纷转ST,市|

|      |北高新创投概念回调。本周重点公司除华夏幸福及金地外均有下跌,华 |

|      |夏幸福涨幅超过9%,华润高管加盟华夏幸福,金地小幅上涨近2%,保利、 |

|      |招蛇、新城及阳光城跌幅较大,超过3%。                           |

|      |    11月销售保利同比转负,中粮收购大悦城获批等:本周多家重点公司|

|      |公告11月销售情况,单月同比保利由正转负,万科金地荣盛录得高增速, |

|      |累计来看前11月新城中南及荣盛销售额同比超过50%,保利及招蛇超过30|

|      |%。此外中粮再度提交收购大悦城方案,保持原估值不变,获证监会并购 |

|      |委员会无条件通过。                                            |

|      |    年底供给大幅增加,成交改善:本周重点城市新增供给同比持续高位|

|      |,2018年累计升15.0%,升幅不断扩大,成交同比持续为正,2018年至今成 |

|      |交累计下降1.5%,降幅连续收窄6周。但总体来看去化率维持低位,狭义 |

|      |库存提升,狭义去化周期10.10个月,上周末为9.98个月。分一二三线来 |

|      |看,近期一线新增供给大幅增加,累计升幅持续扩大至25.4%,二三线总体|

|      |维持平稳,累计升幅分别为2.0%/20.8%。成交上二三线表现较好,2018年|

|      |至今一二三线新房成交累计同比-1.8%/-13.4%/11.7%,近期一线降幅有 |

|      |所扩大,而二三线均有明显改善。截止本周末一二三线去化周期8.50/6.|

|      |15/17.90个月,一线去化周期有所回升。                           |

|      |    建议关注万科保利新城:自8月住建部首次提到“稳房价”之后,目 |

|      |前来看房地产政策基调至少以稳为主,此外资金面有望出现边际改善,在|

|      |市场基本稳定的背景下,我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房 |

|      |企万科、保利及新城                                            |

|      |    风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期 |

|      |、房产税出台超出预期                                          |

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|主  题|房地产行业周报:房企融资信贷环境有望改善 |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|    川财周观点:本周中粮地产重组大悦城事项获证监会得无条件通过,|

|      |本次方案配套募集资金24亿元,向10个特定投资者募集,募集资金用于投|

|      |向中粮置地广场项目、杭州大悦城-购物中心项目的两个商业地产项目 |

|      |。这是2016年之后第一个获批公开市场募资的方案。虽然方案有其特殊|

|      |性(本次为央企重组且购买资产为商业地产),并非全面股权融资放松,但|

|      |我们认为行业融资信贷环境将逐步改善。从目前来看,房企融资规模及 |

|      |成本不断下行,发行难度降低。11月房地产行业信用债平均利率水平为5|

|      |.7%,环比下降0.6个百分点。伴随着宽松政策预期抬升,地产股的估值修|

|      |复有望延续。建议重点关注保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福|

|      |和荣盛发展。                                                  |

|      |    市场表现:本周上证综指上涨0.68%,收报于2605.89点。川财地产金|

|      |融指数本周跌1.93%,成分股南国置业、天业股份和上实发展周涨幅居前|

|      |,分别为25.85%、23.40%和17.45。与之相比,市北高新、中弘股份和阳 |

|      |光股份周跌幅居前,分别下跌16.71%、10.71%和8.14%。              |

|      |    关键指标:30大中城市本周商品房成交面积为329.27万平方米,环比|

|      |增加了17.1万平方米。其中一线城市商品房成交面积为54.19万平方米,|

|      |环比减少了3.65万平方米;二线城市商品房成交面积为200.42平方米,环|

|      |比增加了31.79万平方米;三线城市商品房成交面积为74.66万平方米,环|

|      |比减少了11.4万平方米。                                        |

|      |    行业动态6日,胡润研究院发布2018年上半年全球房价指数,涨幅居 |

|      |前的50个城市中有11个中国城市。西安成为唯一一个进入全球房价涨幅|

|      |前十的中国大陆城市,涨幅11.8%。香港、徐州、重庆和洛阳涨幅位列全|

|      |球前20。一线城市中,北京、上海和广州均跌出前50名。此外,美国城市|

|      |房价涨幅居世界第一。(中国新闻网)                              |

|      |    公司动态华夏幸福(600340):公司截至2018年11月30日较2017年末 |

|      |各类借款余额变动情况及占公司2017年末净资产比例情况如下:银行贷 |

|      |款:53.05亿元,占2017年末净资产比例为7.47%;企业债券、公司债券、 |

|      |金融债券、非金融企业债务融资工具:47.85亿元,占2017年末净资产比 |

|      |例为6.74%;其他借款:53.54亿元,占2017年末净资产比例为7.54%。    |

|      |    风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。                  |

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|主  题|2018年第49周地产周报:销售回落库存略增 土|文章日期|2018-12-12|

|      |地市场持续降温                          |        |          |

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|内  容|    核心观点本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表现弱于沪深30|

|      |0和创业板指,房地产板块指数报收3678.47,周度涨幅为-0.4%,较沪深30|

|      |0指数相对收益为-0.7%。本周地产板块涨幅居前的公司分别为南国置业|

|      |、上实发展、沙河股份、深天地A、华夏幸福。                     |

|      |    本周行业要闻。中原地产研究中心3日发布的数据显示,今年前11个|

|      |月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.3万亿元,同 |

|      |比上涨7.3%。与去年同期30%以上的快速增长相比,今年以来,土地市场 |

|      |逐渐走向平稳。                                                |

|      |    地产一周数据回顾。周度销售回落。第49周35大城市新房销售为4.|

|      |4万套,较第48周的增速为-6%;12大城市二手房销售1.1万套,较第48周的|

|      |增速为-8.1%;一线城市新房、二手房交易较第48周的增速分别为-3.5%,|

|      |-7.4%;                                                        |

|      |    二线城市新房、二手房较第47周的增速分别为-2%,-8%。整体库存 |

|      |小幅增加。第49周23大城市库存为125.2万套,与第48周相比增加1.4万 |

|      |套,整体库存上升;库销比为11.3个月,与第48周相比持平。一线城市库 |

|      |存量23.2万套,较第48周增加1.3万套,库销比为9.0个月,较第48周增加0|

|      |.5个月。二线城市库存量61.3万套,较第48周增加0.1万套,库销比为12.|

|      |1个月,较第48周下降0.1个月。                                   |

|      |    土地市场跟踪。土地成交减少。49周26大城市合计成交土地23块, |

|      |较上周减少11块。其中一线、二线、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成|

|      |交3、18、0、2块,较上周分别减少13块、增加1块、增加0块、增加1块 |

|      |。土地出让金下降。2018年第49周26大城市土地出让金为407.6亿元,较|

|      |上周减少80.3亿元。平均溢价率下降。第49周26大城市土地成交平均溢|

|      |价率为4.7%,较上周下降4.6个百分点。                            |

|      |    重点公司公告。房地产及相关业务方面,招商蛇口2018年1-11月累 |

|      |计实现销售金额1488.1亿元,同比增长45.0%。万科1-11月累计实现销售|

|      |金额5439.5亿元,同比增长16.3%。                                |

|      |    投资建议与投资标的G20峰会后,外部环境发生一定变化,本周市场 |

|      |风险偏好提升。存量资金博弈的大格局下,地产板块吸引力相对下降,因|

|      |此板块表现走弱。但是我们认为宏观大环境仍未发生根本变化,地产板 |

|      |块作为基本面确定性较高的板块,在市场情绪淡化后仍将获得青睐。综 |

|      |上,我们看好基本面确定性高的一线龙头和快速成长的二线龙头。具体 |

|      |来看,我们推荐:1)稳健经营的低估值蓝筹龙头,推荐万科A(000002,买入|

|      |)、保利地产(600048,买入),建议关注荣盛发展(002146,未评级)。2)具|

|      |备高成长基因的公司,推荐新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买|

|      |入)、中南建设(000961,买入)。                                  |

|      |    风险提示销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期。      |

|      |    利率发生明显上升。                                        |

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|主  题|借力税制设计 确保"房住不炒"             |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|  近日,有关房产税的话题再次受到关注。国税总局日前在对政协提|

|      |案的答复中表示,将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同|

|      |时,作为房地产税征收的基础设施,不动产统一登记也取得显著进展,|

|      |自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露,要不断巩固和提升不|

|      |动产统一登记成果,抓紧启动《不动产登记法》立法。笔者认为,在主|

|      |要城市实现住房信息联网的基础上,不动产登记基本完成并且抓紧启动|

|      |相关立法,意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。        |

|      |  近期,无论是个税提高起征点、增加抵扣项,还是增值税税率下降|

|      |,改革突破的决心很大。房地产税“落地”后,城镇居民税收负担有多|

|      |大?首先要看税种的定位。税收两个最基本功能是组织财政收入和调节|

|      |收入差距。在今年全国“两会”上,有关部门负责人指出,房地产税主|

|      |要是调节居民收入分配,特别是个人财富集聚,以促进社会公平。同时|

|      |,筹集财政收入,满足公共服务需求。也即房产税首先是调节税,然后|

|      |才是收入税。                                                  |

|      |  据数据统计显示,当前房产占我国家庭资产的65%-70%,比美国高 |

|      |出2倍,房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。国际上普遍存|

|      |在的调节个人收入差距的工具,包括个人所得税、资本利得税、遗产税|

|      |、不动产税等在我国仍有待完善。                                |

|      |  因此,以房产税来调节收入是应有之义。近期的个税新政、房地产|

|      |税立法,抑或是未来遗产税征收等,体现的都是调节收入差距的思路。|

|      |既然房地产税定位于调节税,对居民家庭首套房或一定面积实施免征,|

|      |将是大概率事件。在美国、德国等发达国家,首套房、低收入者、孤寡|

|      |人群都会有很大程度减免。那么,对第二套及以上住房征收,税率该定|

|      |多少?在一线城市,80平米住宅一年租金约8万元,净回报约为6万元,|

|      |按资本化率4%计算,房子评估值大概为150万元,但市场价大约500万元|

|      |左右。以目前上海、重庆试点的约0.5%的税率来计算,按照150万元税 |

|      |基,一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元;若按照500万的税基计算 |

|      |则是25000元。                                                 |

|      |  据笔者测算,2017年深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5|

|      |.9万元。以户均3人计算,7500元和25000元的房产税年缴纳额,分别占|

|      |一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和部分三四线城市相比一线城市 |

|      |,租金减半,居民收入减少40%,评估值和市值也大约减半,结果与一 |

|      |线城市差不多。再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量|

|      |高的国家,在确定房产税实际税基时,一般在房屋市值基础上进行调整|

|      |,还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支,同时具有透|

|      |明的支出披露体系,每个业主在年末亦会收到纳税单,其中就包括上一|

|      |年度所缴纳的房产税的支出用途。                                |

|      |  美国房产税支出通常有三大类:一是学区教育;二是消防、警务、|

|      |残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服|

|      |务;三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用|

|      |占据了房产税支出的绝大部分比重,约占全部税收一半。比如新泽西州|

|      |的李堡市,2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元,其中代学区|

|      |征收的近3200万美元,占比超过50%。此外,美国采取“以需定收”确 |

|      |定房产税税率,即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此,|

|      |公共服务支出稳定的情况下,房价涨了还要降低税率,确保评估的税基|

|      |乘以税率得到的税负,不超过居民家庭收入的3%-4%。由上可知,即便 |

|      |按照0.5%的税率算,我国房产税占收入的比重仍会超过美国房产税占家|

|      |庭收入的比例。                                                |

|      |  因此,对首套房实行一定面积减免或低税率,应是一二线重点城市|

|      |房产税征收的主要思路。在鼓励百姓获得财产性收益的政策方针下,考|

|      |虑到房产税影响群体范围广,需要平稳实施,预计大多数中低收入家庭|

|      |不会受到房产税冲击。也就是说,严格遵循“房住不炒”,量力而行地|

|      |改善住房需求,绝不会受到房产税较大的影响。另外,税收环节设置存|

|      |在的问题,也影响到了百姓置业。当前楼市进入存量时代,热点城市二|

|      |手房交易超过新房,但二手房交易成本很高,税费大概占到交易总价的|

|      |6%-10%,不利于存量房利用。近期,热点一二线城市新房热销,与二手|

|      |房交易成本高有关。                                            |

|      |  管理部门提出要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。|

|      |笔者认为,如果能将交易环节的税负降下来,而腾挪到保有环节,并启|

|      |动低税负缴纳原则,则能降低住房交易的“门槛成本”、促进合理住房|

|      |需求。更重要的是,将交易环节的成本延后至持有环节,能够通过税制|

|      |设计(税率、免征政策等),引导市场预期、遏制投机炒作、夯实“房|

|      |住不炒”。                                                    |

|      |  最后,从美国经验来看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相|

|      |反,直接从个人的腰包里掏钱,税负“痛感”直观,纳税人会监督房产|

|      |税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路|

|      |等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个逻辑|

|      |与小区物业管理费类似。                                        |

|      |                                                              |

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|主  题|民营房企转型 "创二代"们靠得住吗?       |文章日期|2018-12-12|

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|内  容|    【环宇杂谈】                                              |

|      |    唯有将家族观念、家天下等中国传统文化的理念和内核,与企业传|

|      |承结合起来,才是中国民营企业开拓新边界、创造新高度的路径。    |

|      |    2018年,注定被历史铭记,改革开放40年弹指一挥间。商界新老企|

|      |业家,开启了新老交接。李嘉诚、马云、王石等“创一代”企业领袖们|

|      |,以不同形式宣告退居幕后,有的是90高龄退休,有的是知天命年龄交|

|      |棒业务高手,有的是履行合伙人制度……作为“现象级”行业的房地产|

|      |,正处于巨变前夜,头部企业碧桂园近日公告,创始人杨国强之女杨惠|

|      |妍,已由公司副主席调任为联席主席。这位低调又神秘的女首富,经过|

|      |十多年学习历练后,终于正式走上前台亮相。                      |

|      |    一般人眼里,这在预期之内,从“创一代”到“创二代”、从创富|

|      |到传承,早晚的事。不过,作为筚路蓝缕的拓荒一代,杨国强一直以精|

|      |力充沛、雷厉风行的印象示人。今年3月的年度业绩会上,当被问到何 |

|      |时退休时,杨老板笑言,你看李嘉诚做到多大年纪!杨国强是一个有追|

|      |求、时刻奋斗的企业家,一大把年纪还要画图、做慈善,学习生态农业|

|      |、机器人,为企业转型和发展事必躬亲。年少时的饥饿记忆经过打磨,|

|      |烙下的是自我苛刻和时刻袭来的危机感,而非退休。                |

|      |    但近期,碧桂园新老接班提速了,这有点意外。2018年,将成为碧|

|      |桂园业绩的又一个高峰,“头把交椅”无人取代,但杨老板心里五味杂|

|      |陈。因为,这一年也是碧桂园最艰难、最焦虑的一年,工程事故不断、|

|      |高周转“被诟病”、重仓的三四线楼市被看空、股价暴跌,转型异常艰|

|      |难,搞农业和科技,并不像盖房子一样得心应手。杨老板的烦恼,浸淫|

|      |多年的企业家们都有,背后反映的是,改革、人口和城市化这“三重红|

|      |利”结束了,荒蛮中披荆斩棘的房企创一代们非常不适。            |

|      |    倒逼也好、主动也好,中国已进入创新驱动和高质量发展新时代,|

|      |加上全球化和互联网冲击,企业面对的商业生态、企业竞争和产品迭代|

|      |局面空前严峻。改革开放前40年,是拓荒一代们的舞台,未来是具有国|

|      |际视野、接受系统教育、学习能力强的才俊一代们的舞台。大家还记得|

|      |,8月份正处于风口浪尖的碧桂园,搞了一场事后来看是非常拙劣的“ |

|      |媒体走进碧桂园”的活动。表面看,大家认为杨国强的公关能力差,背|

|      |后则是年龄、经历、认识和知识结构等时代局限。                  |

|      |    城镇化告别高速增长、房地产告别排浪式需求,类似碧桂园以标准|

|      |产品线复制,规模化造房子的时代结束了。未来的住房,要有温度、有|

|      |内容、有服务、有个性。对房企来说,不仅要学会研究客户,还要学会|

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