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☆行业分析☆ ◇000005 世纪星源 更新日期:2019-07-22◇  

★本栏包括【1.行业地位】【2.行业研究】★



【1.行业地位】

【所属行业】

房地产业(共120家)



【截止日期】2019-07-19 行情数据(不足周期则以实际交易日统计)

排名   股票名称 5日涨跌幅  20日涨跌幅  60日涨跌幅  120日涨跌幅  市盈率(倍)

─────────────────────────────────────

1       大名城     17.99       21.58      -16.60        112.81       29.47

2       ST运盛     12.27       17.23      -20.85         24.28       76.64

3       大悦城     10.86        8.40       -5.47         40.08       11.53

4       阳光城      7.88       10.00       -2.40         38.03        9.48

5      新城控股     7.26      -24.97      -24.02         20.16        6.52

6      保利地产     6.13       11.99        5.50         27.19        8.85

7      蓝光发展     6.04        3.01       -9.49         30.20        8.02

8      九鼎投资     5.95        6.79       -3.03          3.41       22.63

9      绿地控股     5.68       13.63       -3.06         21.45        7.19

27     世纪星源     2.71        8.21      -20.47          1.34       27.91

─────────────────────────────────────



【截止日期】2019-07-19 市值数据

排名   股票名称    股价(元)   流通A股     总股数      流通市值      总市值

                               (亿股)     (亿股)       (亿元)       (亿元)

─────────────────────────────────────

1       万科A       30.71       97.15      113.02     2983.53     3470.89

2      保利地产      14.38      118.96      118.96     1710.68     1710.68

3      招商蛇口      21.39       79.13       79.13     1692.52     1692.61

4      华夏幸福      30.88       29.55       30.03      912.49      927.20

5      绿地控股       7.26      121.68      121.68      883.41      883.41

6      新城控股      29.86       22.46       22.57      670.65      673.86

7       陆家嘴       14.91       29.33       40.34      437.38      601.50

8      金地集团      12.59       45.15       45.15      568.39      568.39

9      荣盛发展       9.45       38.92       43.48      367.76      410.90

100    世纪星源       3.03       10.58       10.59       32.06       32.07

─────────────────────────────────────



【截止日期】2019-03-31 财务数据

排名   股票名称  每股收益   每股净资产   营业收入      营业利润     净利润

                   (元)        (元)       (万元)        (万元)      (万元)

─────────────────────────────────────

1      华夏幸福     0.97       12.39  1029215.43     426445.43   296385.35

2      泰禾集团     0.78       17.19   745384.45     132317.93    97238.18

3      北京城建     0.73       13.19   160900.00     158666.18   119754.19

4      南京高科     0.69        9.07    31812.76     101115.72    84807.62

5      九鼎投资     0.51        5.44    29781.46      24555.32    22251.70

6      泛海控股     0.40        4.36    69652.31     284421.40   208479.37

7      绿地控股     0.36        5.96  9038467.74     837156.89   440742.13

8      中洲控股     0.35       11.27   141506.73      31987.06    23187.97

9      合肥城建     0.35        6.16    80503.44      25149.10    11044.02

105    世纪星源    -0.02        1.39     8371.93      -1739.16    -1775.11

─────────────────────────────────────



【截止日期】2019-03-31

代码     简称      总股本   实际流    总资产    排 营业收入 排  净利润  排

                   (亿股)   通A股     (亿元)    名 (亿元)   名  增长率  名

─────────────────────────────────────

002208  合肥城建      3.20    3.19      128.10  68    8.05  56  3890.6   1

                                                                     3    

600675  中华企业     50.80   18.67      509.15  30   67.73   9  2699.2   2

                                                                     8    

600743  华远地产     23.46   23.46      518.99  29    5.83  63  2506.5   3

                                                                     1    

600215  长春经开      4.65    4.65       29.14  10    0.51  10  2003.6   4

                                                 7           1       3    

600533  栖霞建设     10.50   10.50      178.51  60    3.28  75  1836.2   5

                                                                     2    

000517  荣安地产     31.84   30.36      280.81  46   18.66  28  1528.6   6

                                                                     2    

000029  深深房A     10.12    8.92       48.31  10    4.25  69  1504.5   7

                                                 0                   3    

600266  北京城建     15.67   15.67     1129.00  19   16.09  34  945.15   8

000573  粤宏远A      6.49    6.22       34.55  10    1.53  87  743.50   9

                                                 3                        

000005  世纪星源     10.59   10.58       29.52  10    0.84  96  -209.9  11

                                                 6                   3   1

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─────────────────────────────────────

                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

世纪星源             10.59   10.58       29.52  10    0.84  96  -209.9  11

                                                 6                   3   1

行业平均             19.78   17.26      807.14       28.27      153.29

该股相对平均值%     -46.50  -38.71      -96.34      -97.04      -236.9

                                                                     5

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【截止日期】2019-03-31

代码     简称         销售毛  排   销售净   排  净资产收  排    每股收  排

                     利率(%) 名   利率(%) 名  益率(%)  名    益(元)  名

─────────────────────────────────────

600340  华夏幸福       65.29   5     28.79  21      7.95   6      0.97   1

000732  泰禾集团       27.11  80     13.04  46      5.13  20      0.78   2

600266  北京城建       13.19  11     74.42   8      5.68  15      0.73   3

                               0                                          

600064  南京高科       43.35  33    266.58   3      7.89   7      0.69   4

600053  九鼎投资           -  11     74.71   7      9.83   4      0.51   5

                               6                                          

000046  泛海控股       38.00  50    299.31   2      9.90   3      0.40   6

600606  绿地控股       15.20  10      4.87  72      6.29  13      0.36   7

                               7                                          

000042  中洲控股       57.97  10     16.38  36      3.14  34      0.35   8

002208  合肥城建       52.56  18     13.71  42      5.76  14      0.35   9

000005  世纪星源       25.62  86    -21.20  10     -1.20  10     -0.02  10

                                             0             7             5

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                           与行业指标对比                                 

─────────────────────────────────────

世纪星源               25.62  86    -21.20  10     -1.20  10     -0.02  10

                                             0             7             5

行业平均               26.85        -54.03          1.89          0.11

该股相对平均值%        -4.58         60.76       -163.45       -114.96

─────────────────────────────────────





【二级市场表现】

统计日期:更新日期:2019-07-21

┌───────┬────────┬───────┬──────────┐

|   统计区间   | 累计涨跌幅(%)  |   振幅(%)    |同期大盘累计涨跌幅  |

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1周           |            2.71|          5.37|               -0.22|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1个月         |           -5.31|         19.47|               -2.59|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|3个月         |          -21.71|         26.90|              -10.60|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|6个月         |            2.02|         47.97|               12.02|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|年初至今      |           13.06|         58.27|               17.25|

├───────┼────────┼───────┼──────────┤

|1年           |           -0.33|         57.98|                3.36|

└───────┴────────┴───────┴──────────┘



【2.行业研究】

┌───┬────────────────────┬────┬─────┐

|主  题|北京治理"毕业季"房源信息发布乱象 17家房 |文章日期|2019-07-13|

|      |地产经纪机构被查处                      |        |          |

├───┼────────────────────┴────┴─────┤

|内  容|    据新华社13日报道,从北京市住房和城乡建设委员会了解到,针对|

|      |“毕业季”出现的房源信息发布乱象,北京市开展房地产市场检查。17|

|      |家违规发布房源信息的房地产经纪机构被查处。                    |

|      |    北京市住房城乡建设委相关负责人介绍,执法部门密切跟踪违法行|

|      |为新动向,坚决治理房地产市场乱象,深入开展“扫黑除恶”专项行动|

|      |,凝聚各方面力量深挖彻查侵害群众利益的违法违规行为,特别是对发|

|      |布委托手续不全、虚假房源信息,以及违规租赁等市场乱象形成共治合|

|      |力,对发现的违法违规行为坚决从严从重从快予以查处。            |

|      |                                                              |

└───┴───────────────────────────────┘

           

┌───┬────────────────────┬────┬─────┐

|主  题|上海市房管局副局长冷玉英:上海每年旧住房 |文章日期|2019-07-13|

|      |改造面积不低于千万平方米                |        |          |

├───┼────────────────────┴────┴─────┤

|内  容|    证券时报e公司讯,7月13日,上海市房管局副局长冷玉英在"旧住 |

|      |房改造设计方案征集评选活动"上表示,上海每年旧住房改造面积不低 |

|      |于1000万平方米,但总体设计水平比较薄弱,设计理念有待提升。    |

|      |                                                              |

└───┴───────────────────────────────┘

           

┌───┬────────────────────┬────┬─────┐

|主  题|楼市警告!又一房企融资严政出台!收紧海外|文章日期|2019-07-13|

|      |融资 内外调控连动!                     |        |          |

├───┼────────────────────┴────┴─────┤

|内  容|   继地产信托业务加强调控后,房企海外发债也在收紧,"房住不炒"|

|      |的政策导向愈发明确。                                          |

|      |  7月12日,国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关 |

|      |于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确,房地产|

|      |企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。      |

|      |  这一政策对房企来说无疑是融资环境的进一步收紧。有业内人士对|

|      |券商中国记者表示,此前发改委对房企海外发债的资金用途并无明确限|

|      |制要求,《通知》最大的政策变化在于明确房企发行外债"只能置换未 |

|      |来一年内到期的境外债务",这是继监管部门加强对房地产信托业务调 |

|      |控之后,政府再度出手对房企海外发债进行规范,房地产政策宏观调控|

|      |的导向已经非常明确。                                          |

|      |  银保监会主席郭树清近日就表示,必须正视一些地方房地产金融化|

|      |的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居|

|      |民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源|

|      |一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源|

|      |,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。      |

|      |  历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终|

|      |都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都|

|      |会发现其实都很不划算。郭树清说。                              |

|      |  收紧!明确海外发债只能用于借新还旧                        |

|      |  根据《通知》要求,此次发文主要是为了完善房地产企业发行外债|

|      |备案登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在|

|      |的风险,促进房地产市场平稳健康发展。                          |

|      |  按照最新政策要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内|

|      |到期的中长期境外债务。房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明|

|      |拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经发改委备案|

|      |登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。              |

|      |  北京一债券从业人士对券商中国记者表示,《通知》的主要影响在|

|      |于明确了房企发行外债只能用于借新还旧,且置换的境外债务只能是未|

|      |来一年内到期的中长期债务。                                    |

|      |  "今年初发改委就提出要防范房地产企业和城投公司外债风险,此 |

|      |前已经针对城投公司海外发债明确用于借新还旧,这次只是对房地产企|

|      |业发文明确。"上述债券从业人士称,规范城投公司海外发债主要是出 |

|      |于避免新增隐性债务的考量,而对于房地产企业收紧海外发债,则与近|

|      |期房地产信托业务收紧的政策目的较为一致。                      |

|      |  6月13日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国 |

|      |有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确,承担地方政府融|

|      |资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期|

|      |外债。                                                        |

|      |  另有债券分析人士对券商中国记者表示,实际上,此前有关部门就|

|      |提出房企发行外债应主要用于借新还旧,但当时留了两个"口子":一是|

|      |海外发债募集的资金可以用于偿还境内的债务;二是没明确"只能"用于|

|      |借新还旧。所以此前不少房企海外发债所募集的资金只是部分用于借新|

|      |还旧,剩余的资金还可以用于公司日常经营甚至回流境内用于拿地,现|

|      |在则是明确了境外发债只能用于借新还旧,且"还旧"只是针对境外债务|

|      |,而非境内债务,所以这次政策规定的还是比较严格的。            |

|      |  《通知》还要求,房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑|

|      |汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵|

|      |活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,|

|      |合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币|

|      |外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效|

|      |防控外债风险。                                                |

|      |  井喷!上半年房企海外债发行超去年全年水平                  |

|      |  实际上,对于海外发债政策将收紧的趋势,房地产企业或早有预感|

|      |,今年以来房企就在政策正式落地前加快海外发债步伐。有统计数据显|

|      |示,今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平,主要集中在|

|      |一季度,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。               |

|      |  "今年上半年房企海外发债势头很猛,几乎占了中国企业上半年海 |

|      |外发债总规模的半壁江山。直到7月以来,也有不少房企在海外发债。"|

|      |一外资投行人士对券商中国记者表示,不过,今年房企海外发债并非是|

|      |一个很特殊的年份,只是去年海外发债环境不乐观,才显得今年形势比|

|      |较好。实际上,在降息周期中,新兴市场美元债都比较受到国际投资者|

|      |的追捧,今年上半年房企海外发债成本整体呈下降趋势,对房企来说,|

|      |是较好的海外发债窗口。                                        |

|      |  中金公司研报认为,上半年房企美元债放量主要由于境内融资受限|

|      |、境外需求上升以及发改委年初延长部分公司发行有效期。          |

|      |  不过房企海外发债的结构分化也非常明显。中金公司研报称,大型|

|      |房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长,中小房企发行量占比|

|      |低且低资质主体发行利率居高不下。例如今年上半年发债房企超过60家|

|      |,其中恒大、融创、碧桂园、富力等前十家房企发行量占比约50%,占 |

|      |据了新增供给的半壁江山。                                      |

|      |  泰禾集团15%的海外融资利率,惊诧市场                       |

|      |  发行成本上,中金公司研报称,上半年地产商平均发行成本为6.3%|

|      |,二级收益率中位数约为6.6%,不过中小房企或者资质较差的房企发债|

|      |成本依旧居高不下,如泰禾近日3年期美元债发行利率达16%,弘阳地产|

|      |、朗诗、方圆、国瑞、泛海、佳兆业等发行成本也均在10%以上,结构 |

|      |分化明显。                                                    |

|      |  即便进入7月,在《通知》落地前,房企海外发债的热情也依旧非 |

|      |常高涨。据21世·纪·经·济·报·道·,7月上旬,在国内融资收紧有所预|

|      |期的情况下,房地产企业海外融资计划井喷,短短上旬,有超过15家房|

|      |地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。从企业的美元融资成本看,|

|      |相比之前有所上涨,分化也非常明显,从不足6%到超过10%都有分布。 |

|      |  7月11日晚间,泰禾集团公告称,2019年7月10日,Tahoe Group Gl|

|      |obal (Co。,) Limited在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15% |

|      |,每半年支付一次,发行期限为3年。15%的票面年息让市场为之一震,|

|      |也有不少人士分析,融资环境的收紧进一步加剧了房企资质的分化,也|

|      |令一些房企的融资成本不断攀升。                                |

|      |  中金公司研报就认为,城投地产融资的边际收紧一方面可能导致供|

|      |给下降,另一方面也将加剧投资者对于信用风险的担忧,相关板块估值|

|      |可能承压,分化或难以避免。                                    |

|      |  严格落实"房住不炒"的总要求,房企分化将加剧                |

|      |  先有银保监会加强房地产信托业务调控,再有房企海外发债明确只|

|      |能用于"置换未来一年内到期的中长期境外债务",房企融资调控进行时|

|      |。                                                            |

|      |  中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近房企明显更加关注资金|

|      |链的安全。从2018年四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷。从|

|      |企业融资情况看,2018年四季度开始,相比之前,房企融资难度有所缓|

|      |解。目前看,房企融资难度依然比较大。从2019年5月开始,国内的融 |

|      |资渠道针对房地产行业增加了监管,特别是信托收紧预期出现,虽然当|

|      |下融资依然较多,但各家房企担忧后续收紧加快,所以最近都在加快各|

|      |种渠道融资。从房企的资金成本看,因为需求增加,房企的资金成本相|

|      |比之前有所增加,特别是规模比较小的企业,融资成本明显增加,美元|

|      |融资超过10%。                                                 |

|      |  银保监会相关负责人7月6日在接受券商中国记者采访时表示,针对|

|      |近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,近日银保监|

|      |会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识,严格落实"房住 |

|      |不炒"的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管 |

|      |要求。要求提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实|

|      |力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。要求控制业务增速,将房地|

|      |产信托业务增量和增速控制在合理水平。                          |

|      |  北京一信托公司人士对券商中国记者表示,房地产信托业务是去年|

|      |以来不少信托公司发力的大头,预计此次监管约谈警示后,地产信托业|

|      |务余额将出现压降,这对房企融资和部分信托公司来说影响都较为明显|

|      |。"我们公司虽然现在还没有暂停地产信托业务,但也是要求事前报告 |

|      |,一事一议"。                                                 |

|      |  广东一从事房地产融资人士对券商中国记者透露,在房地产领域,|

|      |实际上不仅是房地产信托融资在收紧,部分房企的其它融资渠道如公开|

|      |市场融资、银行信贷等也在收紧,这会调整市场对房地产行业的预期,|

|      |房企分化会进一步加剧。                                        |

|      |  虽然《通知》的出台收紧了房企海外发债要求,不过,一债券评级|

|      |人士对券商中国记者表示,很多房地产企业是香港的红筹公司,利用香|

|      |港控股公司发债然后把募集的资金以资本金形式转回内地,理论上不受|

|      |该新政影响。                                                  |

|      |  "最大影响是在国内的小房企,以前境内融不到资可以去境外,现 |

|      |在除了那些以前发过可以在境外再融资,新的公司就不能再去境外发债|

|      |了。"上述评级人士称。                                         |

|      |                                                              |

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|主  题|全联房地产商会创会会长聂梅生:数字社区是 |文章日期|2019-07-13|

|      |大势所趋                                |        |          |

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|内  容|    据腾讯房产消息,7月13日,在中经联盟的年中盛典上,全联房地 |

|      |产商会创会会长聂梅生表示,楼市后规模时代应该是"地产+数字化", |

|      |数字社区和数字小区不一样,数字小区是有边界、有门禁,数字社区是|

|      |虚拟的,现在讲数字社区是虚+实,都要考虑。"她还指出,基于数字货|

|      |币支撑的数字社区方案,数字社区结算统肯定用token这类东西来结算 |

|      |,区块链可以在数字社区里起到结算作用。                        |

|      |                                                              |

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|主  题|张波:下半年楼市将面临"微收紧"           |文章日期|2019-07-12|

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|内  容|  58安居客房产研究院首席分析师张波:上半年,受整体市场流动性|

|      |放松影响,房企“融资难”得到一定程度缓解,且融资成本有效降低。|

|      |同时,受一二线城市购房者入市步伐加快影响,房企拿地积极性明显提|

|      |升,加大了对融资的需求。在上述背景下,银保监会重申对房企的融资|

|      |限制,且加大对违规资金流入房地产市场的审查力度,均属于楼市调控|

|      |适度从紧。如果未来房企在土地市场的表现持续激进,则可能面临更为|

|      |严格的资金监管。                                              |

|      |  上半年,在因城施策的调控思路下,房地产市场正进入新一轮调整|

|      |周期,其中,楼市调控的松紧变换在二线城市体现的更为明显。从上半|

|      |年市场情况来看,市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码空间|

|      |会更大。具体来说,就是上半年房价上涨幅度较高、土地市场较热的城|

|      |市,未来都将面临“微收紧”。                                  |

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|主  题|长租公寓从香饽饽到鸡肋的启示            |文章日期|2019-07-12|

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|内  容|    【鹏眼看市】                                              |

|      |    政策动机与结果南辕北辙,说明一些人还没摆脱闭门造车的作风。|

|      |    去年,各路资本纷纷杀入长租公寓,以期在新“蓝海”中占位    |

|      |果,如今它却负面消息缠身。7月9日,上任还不到两个月的万科长租公|

|      |寓事业部总经理离职的消息得到确认,此前该公司“万村计划”未达预|

|      |期,高层公开讲过长租公寓赚钱很难。还有一些品牌房企,正计划剥离|

|      |长租公寓业务。另有媒体报道,去年以来已有16家长租公寓品牌“阵亡|

|      |”,更多公司正挣扎前行,拖延业主房租、租金贷诈骗“爆雷”等问题|

|      |时有所闻,甚至“离跑路不远了”,有人担忧长租公寓可能重演共享单|

|      |车的故事。                                                    |

|      |    一度喧嚣不已、备受追捧的长租公寓市场为什么突然陷入这样的状|

|      |态?快速、大幅的行业起伏,有哪些东西值得人们反思?            |

|      |    长租公寓本来是一门普通的生意,据测算回报率为8%左右,作为风|

|      |险生意,这一回报率不太可能吸引大量资本进入。长租公寓之所以在20|

|      |18年突然爆发,是政策激励、过度金融化相结合的产物。            |

|      |    2017年底,有关部门出台了鼓励长租公寓发展的政策,其出发点是|

|      |在“租售并举”背景下通过发展租赁市场解决住房难问题,它成了长租|

|      |公寓市场的助燃剂。一项普普通通的政策对社会资本产生如此大的激励|

|      |效果,有一定的原因。中国房地产市场长期受政策高度影响,浸淫其中|

|      |的业者不论是开发商还是房屋中介都对政策极其敏感,生怕错过每一次|

|      |政策机会已成为其本能。过去十多年建房卖房如此赚钱连很多开发商自|

|      |己都不敢相信,出于未雨绸缪的考虑,不少开发商一直在寻找新机会,|

|      |所以,这项新政策尚未有落实的细节,房地产市场上的各路资本热情就|

|      |像火山一样爆发出来。                                          |

|      |    其次,物价、房价和租金持续上涨让社会各方形成了继续上涨的预|

|      |期,进入这一行业的资本在投资核算时也大多理所当然地认为物价、房|

|      |价、租金会继续不断上涨,在如此环境和心态下,人们大胆抢入一手房|

|      |源,因为负债被固定而相信收益会持续膨胀,所以它们不太计较短期盈|

|      |亏,很多资本甚至根本懒得去做什么核算,而是先抢到赛道再说。    |

|      |    再次,近些年来经济金融化、杠杆化,催生了一批动机不良的资本|

|      |,它们习惯于空手套白狼,用杠杆完成自己的原始积累。要么对杠杆的|

|      |“双刃剑”性质认识不到位,要么一开始就作好了“赢就钱入裤袋,输|

|      |就跑路”的准备,在这种情况下,本来一项普普通通甚至有点辛苦的生|

|      |意竟然搞起了“金融创新”,租金贷、证券化等纷纷出世。          |

|      |    这个行业一开始就不是按正常的经济规律办事,所以出现今天种种|

|      |事情不奇怪。                                                  |

|      |    政策动机与结果南辕北辙,说明一些人还没摆脱闭门造车的作风。|

|      |买房贵、租房贵有它的根本原因,在不增加供应量的情况下,培育一批|

|      |二房东只加剧租房难问题,一些低收入人群的基本生存条件甚至可能因|

|      |此被剥夺。长租公寓作为一种商业形态,特定情况下可以解决一些人的|

|      |住房难问题,例如,某城市机场附近的城中村通过长租公寓提升了环境|

|      |,解决了航空公司和机场等相对收入较高人群就近居住的需求,在其它|

|      |特定情况下,则很可能让人租房更难。对于这个行业,政策导向应该是|

|      |促进增量供应,存量市场则应尊重市场自发秩序,严密防范出现垄断力|

|      |量,对大资本的介入更应该高度警惕,而不是相反。                |

|      |    随着整体经济金融环境降温,包括长租公寓在内的很多行业都开始|

|      |进入问题暴露期,这比继续盲目狂飙要好得多,希望市场尽快恢复秩序|

|      |,走上良性轨道,但它们发展中的教训,目前看人们并未充分总结,这|

|      |应该引起注意。                                                |

|      |                                                              |

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|主  题|土地市场火热 房企海外融资规模井喷       |文章日期|2019-07-12|

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|内  容|  房企海外融资规模持续井喷。中原地产研究中心统计数据显示,7 |

|      |月以来,15家房地产企业发布海外融资计划,融资金额超过百亿美元。|

|      |在境内融资预期收紧的背景下,房企加大了海外融资力度。业内人士称|

|      |,上述房企积极融资,一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有|

|      |关,另一方面和土地市场持续火热有关。预计下半年热点地区土地市场|

|      |延续火爆。                                                    |

|      |  融资成本不一                                              |

|      |  从融资成本看,房企之间分化明显。部分房企海外融资利率低于6%|

|      |。以合景泰富为例,公司7月3日发布公告称,已额外发行于2024年到期|

|      |本金总额2.25亿美元的优先票据,票面利率为5.875%,优先票据上市及|

|      |买卖于7月4日生效。                                            |

|      |  不少房企海外融资成本高于10%。以弘阳地产为例,公司日前公告 |

|      |,已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据,票据上市于|

|      |7月4日生效。天誉置业7月8日公告,将发行1.05亿美元于2023年到期的|

|      |优先票据,票面利率为13%。发行票据主要用于若干现有离岸债务再融 |

|      |资及用作其他一般公司用途。                                    |

|      |  有的房企连续进行多笔海外融资。以禹洲地产为例,公司7月3日公|

|      |告,进一步发行于2023年到期、金额为4亿美元的6%优先票据。新票据 |

|      |将与2016年10月25日公司发行的于2023年到期金额为2.5亿美元6%优先 |

|      |票据合并组成单一系列。此外,公司于7月2日公告,将发行于2020年到|

|      |期本金总额为2亿美元、按年利率5.5%计息的优先票据。             |

|      |  中原地产首席分析师张大伟表示,2018年四季度以来,房地产企业|

|      |融资计划实施逐渐井喷。从企业融资情况看,2018年四季度以来,房企|

|      |融资难度相比之前有所缓解,但难度依然比较大。但房企“缺血”过多|

|      |,融资需求依然井喷。2019年5月以来,针对房地产行业融资渠道监管 |

|      |趋严,特别是信托收紧预期明显。在此背景下,房企加快拓宽融资渠道|

|      |。                                                            |

|      |  据了解,银保监会对近期房地产信托业务增速过快、增量过大的部|

|      |分信托公司进行了约谈警示,要求增强大局意识,严格落实“房住不炒|

|      |”的要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。|

|      |提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管|

|      |理水平、风险防控能力相匹配。提高合规意识,加强合规建设,确保房|

|      |地产信托业务稳健发展。控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速|

|      |控制在合理水平。提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,|

|      |为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。张大伟预计,随着融资难|

|      |度加大,融资价格可能进一步上行。                              |

|      |  土地市场高位运行                                          |

|      |  对于房企加快融资节奏的原因,业内人士称,一方面和偿债高峰期|

|      |集中到来、融资预期收紧有关,另一方面和土地市场持续火热有关。  |

|      |  张大伟表示,春节过后,信贷市场出现一定松动,房企融资增量明|

|      |显增加。同时,部分城市土地市场持续升温,房企积极拿地。中原地产|

|      |数据显示,近期土地出让规模持续高位运行。2019年以来,全国50个大|

|      |城市合计卖地2.15万亿元,同比增长15.9%。分季度看,一季度整体低 |

|      |迷,二季度全面复苏,三季度以来土地市场成交火爆。  

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