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☆经营分析☆ ◇600732 ST新梅 更新日期:2019-04-16◇  

★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】

          【4.关联企业经营状况】★



【1.主营业务】

房地产开发与经营





【2.主营构成分析】

【截止日期】2018-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产(行业)                  15671.76     8136.88       51.92      100.00

合计(行业)                    15671.76     8136.88       51.92      100.00

─────────────────────────────────────

房产销售(产品)                14251.42     8873.53       62.26       90.94

房产租赁(产品)                 1413.96     -736.65      -52.10        9.02

其他业务(补充)(产品)              6.38        0.00         0.0        0.04

合计(产品)                    15671.76     8136.88       51.92      100.00

─────────────────────────────────────

上海地区(地区)                13805.67     7809.47       56.57       88.09

江阴地区(地区)                 1866.09      327.40       17.54       11.91

合计(地区)                    15671.76     8136.88       51.92      100.00

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【截止日期】2018-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房产开发(行业)                 2205.25           -           -      106.53

分部间抵销(行业)               -135.18           -           -       -6.53

合计(行业)                     2070.07           -           -      100.00

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【截止日期】2017-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产(行业)                   4592.53      460.01       10.02      100.00

合计(行业)                     4592.53      460.01       10.02      100.00

─────────────────────────────────────

房产销售(产品)                 3869.62      559.25       14.45       84.26

房产租赁(产品)                  722.90      -99.24      -13.73       15.74

合计(产品)                     4592.53      460.01       10.02      100.00

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上海地区(地区)                  936.38       84.50        9.02       20.39

江阴地区(地区)                 3656.15      375.52       10.27       79.61

合计(地区)                     4592.53      460.01       10.02      100.00

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【截止日期】2017-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房产开发(行业)                 1513.49           -           -       49.70

创业投资(行业)                 1531.57           -           -       50.30

合计(行业)                     3045.06           -           -      100.00

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【3.经营投资】

【公司经营情况评述】

【2018年年报】

    一、经营情况讨论与分析

    2018 年,在房地产市场整体调控力度不变及市场区域分化进一步加大的背景下,公司按照国家对房地产发展的相关要求,审时度势,充分挖掘自身潜力,积极扩充人才队伍,继续坚持租售并举的经营模式,并根据项目性质和区域市场特点,因地制宜,采取相对灵活的经营策略,优化调整存量资产,做到聚焦重点、发力突破,从而确保了 2018 年度各项经营目标的顺利实现。

    第一,在报告期内,公司对房地产业务架构进行了调整和优化,有效整合了公司的房地产资源,提升了公司的经营效率。公司新设了全资子公司上海卓邦作为新的房地产运营平台,并将上市公司持有的江阴新梅和新梅房产股权整合至上海卓邦,实现了对优质租售资源的统筹管理。

    第二,在房产项目销售方面,公司紧抓房地产市场区域分化的契机,一方面,择机出售江阴豪布斯卡住宅、办公楼及附属设施,增厚收益;另一方面,根据上海办公楼市场的供需情况及公司持有物业的整体现状,在 2018 年下半年,出售了上海市天目中路 585 号的新梅大厦部分房产,取得了较好的营业收入。

    第三,在房产物业出租方面,在报告期内,公司根据江阴当地消费市场的新变化,完成了江阴豪布斯卡商业综合体的对外整体出租,为公司带来了长期稳定的现金回报。

    第四,公司持续加强内部管理,不断完善内部控制体系建设,主动应对外部挑战,进一步完善公司人才队伍,为未来可持续发展奠定了良好的基础。报告期内,公司按照《公司法》、《公司章程》和上交所的相关规定,召开了包括股东大会、董事会等在内的相关会议,切实维护了中小股东权益。同时,公司不断规范合同、资金、采购、人员管理等报送、审批流程,进一步提升企业管理内部控制事前、事中、事后各类风险防范能力,规范经营管理行为、防范运营管理风险,实现高效、有序、规范运行。此外,公司还引进了具有法律背景的总经理和房地产运营经验的副总经理,分别负责统筹公司整体经营管理和协调房地产运营工作,进一步完善了公司的管理团队,提升了公司高管的专业管理能力。

    第五,2018 年公司持续积极地开拓新的业务方向。2019 年 1 月 7 日,公司董事会审议了公司重大资产重组事项,公司拟通过资产置换、发行股份方式购买爱旭科技 100%股权。爱旭科技目前作为太阳能晶硅电池领域的龙头企业,自设立以来,一直从事太阳能晶硅电池的研发、生产和销售,专注于太阳能晶硅电池生产技术的不断创新和持续研究,其拥有业内领先的PERC电池制造技术和生产供应能力,是全球PERC电池的主要供应商之一,也是国内少数可以生产满足“应用领跑者基地”技术满分要求的电池片厂商之一。本次重组将有利于公司做强主业,增强持续经营能力,同时,公司业务领域也将得到更好地延伸,进而创造新的利润增长点,有效提升上市公司的盈利水平。目前,上述重大资产重组工作正在稳步推进中。

    2018 年,公司实现营业收入为 15,671.76 万元,归属于上市公司股东的净利润 1,599.61 万元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,538.56 万元。

    二、公司关于公司未来发展的讨论与分析

    (一)公司发展战略

    2019 年将是公司转型发展的关键一年。2019 年 1 月 7 日,公司审议了重大资产重组事项,拟通过资产置换、发行股份方式购买爱旭科技 100%股权。公司将在充分考虑发展现状的基础上,制定公司经营计划,做到一手抓房产运营,一手抓重大资产重组,“两手抓,两手都要硬”。

    首先,公司将继续坚持租售并举的经营模式,根据房产市场发展新情况,及时调整经营策略,实现良好稳定的经营收益;其次,公司将围绕重大资产重组工作,组织召开董事会、股东大会等相关会议进行审议,并根据监管部门的要求,及时披露重组进展,切实维护中小股民利益;最后,公司还将“勤练内功”,进一步加强内部运营管理,提高公司治理水平。

    (二)经营计划按照上述发展战略,2019 年,公司将重点开展以下几方面的工作:

    1、稳步推进重大资产重组工作

    公司将继续稳步推进重大资产重组工作,通过资产置换等方式,引入具有自主创新能力的太阳能电池制造企业,增强发展驱动力,有效提升公司未来发展空间和盈利能力,从而为全体股东尤其是中小股东带来更多收益。

    2、持续推进房地产销售和租赁业务

    公司将积极响应国家对房地产领域的政策举措,继续采用“租售并举”的经营模式。在销售方面,根据项目所在地的区域特点,制定不同的销售方案,择机出售公司拥有的房地产项目,为公司带来持续稳定的现金收入;在租赁方面,公司除继续做好豪布斯卡项目商业综合体租赁服务外,还将持续寻找市场同类合作机会,力争在商用物业租赁业务方面有新突破。

    3、进一步加强企业内部管理

    公司将进一步加强企业内部管理,继续优化和完善公司相关管理制度,规范公司内控流程,提升公司治理水平,并在此基础上通过继续引进专业人才、加大培训力度等方式夯实公司发展基础,满足公司经营发展需求。

    



    【2018年半年报】

    经营情况的讨论与分析

    报告期内,公司继续落实和推进租售并举的经营战略。在做好自有房产营销的同时,公司管理层也积极探索业务创新,将工作重心倾斜到区域联动和协同创新上来,通过与第三方机构合作,不断提升服务水平和资源整合能力。

    2018 年上半年,公司继续从资产、人才、资金、合作方四方面进行了相应的持续经营规划和安排。资产方面,公司已组织了专业项目团队,通过各类市场渠道,进一步加大寻找新资产力度,从而夯实公司持续经营的资产基础;人才方面,公司已引进了具有专业法律背景的总经理以及丰富房地产运营经验的副总经理,有效完善了公司的专业团队,满足公司持续经营的人力资源需求;资金方面,公司积极寻求外部融资以提供公司持续经营的资金保障,目前公司已收到多家商业银行的授信额度;合作方方面,公司已与多家知名地产公司、园区服务机构、招商服务公司建立了良好的合作关系,为不断提升公司项目整体服务水平和服务能力提供了资源保障。此外,公司已于报告期内设立了全资子公司上海卓邦实业发展有限公司。同时,为了有效整合现有房地产业务内部资源,提升管理效率,公司已将新梅房产调整为上海卓邦实业发展有限公司的控股子公司。

    在国家大力推进租赁市场建设,持续出台多项扶持政策的有利背景下,公司也将依托政策利好,积极做好公司项目的租赁运营工作,通过提高服务水平,实现较高的出租率,进而获得稳定的租金回报。同时,在做好现有房产项目销售的同时,后续公司还将根据市场情况,及时调整租售策略。

    针对秋月路项目,公司已与上海临港奉贤企业服务有限公司签署协议,为入驻企业提供更加全面的综合服务和配套支持,包括税务筹划、政策咨询等。上海临港奉贤企业服务有限公司为一家全国资背景的企业服务公司,具有丰富的园区招商经验和服务能力,他们的加入将为秋月路项目未来收益带来积极影响。

    针对江阴豪布斯卡项目,公司根据江阴市场的现状及该项目的区位特点,已与常州星策企业管理服务有限公司签署租赁合作协议,由其负责对外招商运营。目前,已有知名大型连锁饭店、地方银行、少儿教育机构及相关服务机构入驻装修,预计该项目将于 2018 年年底正式对外营业。

     

    





【4.关联企业经营状况】

【截止日期】2018-12-31

关联企业名称                 营业收入(万元)   净利润(万元)    总资产(万元)

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上海卓邦实业发展有限公司                 -          -11.60        43817.15

上海新梅房地产开发有限公                 -         3319.42        29120.79

司                                                                        

江阴新梅房地产开发有限公                 -         -130.30        24313.93

司                                                                        

上海新竺实业发展有限公司                 -            0.15        21291.87

喀什中盛创投有限公司                     -         -310.04        13570.49

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