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☆经营分析☆ ◇000056 皇庭国际 更新日期:2019-05-13◇  

★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】

          【4.关联企业经营状况】★



【1.主营业务】

连锁商业经营、房地产开发和物业管理





【2.主营构成分析】

【截止日期】2018-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

商业运营服务(行业)            50269.59    32589.31       64.83       52.96

金融服务(行业)                28922.66    23355.34       80.75       30.47

其他业务(补充)(行业)          15718.87     4056.56       25.81       16.56

合计(行业)                    94911.12    60001.21       63.22      100.00

─────────────────────────────────────

华南地区(地区)                86647.16    63355.45       73.12       91.29

其他(补充)(地区)               8263.96    -3354.24      -40.59        8.71

合计(地区)                    94911.12    60001.21       63.22      100.00

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【截止日期】2018-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

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金融业务(行业)                18419.46    12173.86       66.09       40.30

物业租赁业务(行业)            11667.90     9214.68       78.97       25.53

物业管理业务(行业)             9622.07     5183.41       53.87       21.05

其他(行业)                     5996.51     2638.08       43.99       13.12

合计(行业)                    45705.95    29210.02       63.91      100.00

─────────────────────────────────────

华南地区(地区)                41164.11    27600.94       67.05       90.06

华北地区(地区)                 3778.27     1417.72       37.52        8.27

西南地区(地区)                  763.57      191.37       25.06        1.67

合计(地区)                    45705.95    29210.02       63.91      100.00

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【截止日期】2017-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

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物业管理(行业)                18947.56     7411.82       39.12       26.98

物业租赁(行业)                21420.91    19764.28       92.27       30.50

利息费用(行业)                20774.79    13138.52       63.24       29.58

其他业务(补充)(行业)           9083.90     6792.75       74.78       12.94

合计(行业)                    70227.16    47107.37       67.08      100.00

─────────────────────────────────────

华南区(地区)                  65915.02    45146.37       68.49       93.86

其他(补充)(地区)               4312.15     1961.00       45.48        6.14

合计(地区)                    70227.16    47107.37       67.08      100.00

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【截止日期】2017-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

物业租赁(行业)                 9545.36     8761.23       91.79       33.09

物业管理(行业)                 7054.66     2811.46       39.85       24.46

贷款业务(行业)                 7252.22     6063.03       83.60       25.14

其他(行业)                     4991.79     4306.36       86.27       17.31

合计(行业)                    28844.02    21942.08       76.07      100.00

─────────────────────────────────────

华南区(地区)                  28844.02    21942.08       76.07      100.00

合计(地区)                    28844.02    21942.08       76.07      100.00

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【3.经营投资】

【公司经营情况评述】

【2018年年报】

    一、概述

    目前,随着消费升级和城市化的发展,在我国一、二、三、四线城市乃至县城,购物中心规模均快速增长。商业物业承载的功能逐步变化,由以前主要承载购物为主的商业业态逐步转型为集“社交+娱乐+教育”为主体的多业态的综合商业体,其功能也愈加多样化,成为承载人民群众追求幸福美好生活的场所。

    2018年,公司在稳固存量商业不动产运营管理业务的基础上,积极在全国进行商业项目布局和落地,研究实施商业模式创新。目前,公司主要以商业不动产综合运营服务为主要业务,同时积极发展基于商业不动产运营场景的金融服务业务。

    2018年公司营业收入为9.49亿元,同比增长17.47%;归属于上市公司股东的合并净利润9,065.22万元,同比下降24.55%,主要系本期计提资产减值准备同比增加所致;截至2018年12月31日,资产总额132.55亿,同比下降11.98%;归属于母公司所有者权益 53.61亿,同比增加0.06%。

    (一)公司主要业务

    1、商业不动产运营服务业务:

    公司坚持轻重结合的模式,一方面积极提升自持的优质商业项目的营业收入和品牌知名度,另一方面还不断以整租和轻资产输出模式拓展商业运营业务,打造“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式,规模化、市场化向外拓展项目。目前公司商业不动产总管理规模已经超过100万平方米,已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局,公司发展已由原有的单一深圳区域发展至全国性布局拓展的业务,并扎实推进招商运营标准化,持续扩大不动产运营管理规模。

    (1)购物中心项目:公司核心商业项目深圳皇庭广场2018年商业升级改造获得突破,完成新签及续签品牌202家,随着品牌知名度和管理能力的提升,2018年度部分新签商铺租金水平实现大幅提升。全年客流超过2000万人次,单月最高客流超过200万人次,国庆期间客流同比提升49.7%、销售同比增幅57.3%,租金及物业管理费等收入合计2.89亿元,为公司贡献稳定的净利润和现金流。

    此外,公司不断拓展新的购物中心运营项目,不断完善全国市场布局,2018年公司通过资产置入重庆皇庭广场,新增自持商场面积约8万平方米,扩大了自持物业规模。同时签署了多个轻资产的商业管理输出项目,如为汕头皇庭广场、西安皇庭广场、柳州恒隆汇、郴州美高梅广场、台州青悦城等项目提供运营管理服务,整租郑州美盛皇庭广场、合肥美生新悦城广场和湛江商业物业经营购物中心等。同时,储备了多个优质商业管理项目资源,努力形成商业管理的规模化、标准化、互联网化(智能化)。目前,公司商业不动产运营业务规模已经扩展至珠三角、长三角、西南、中原区域,未来,将进一步做大业务规模,致力于成为中国领先的商业不动产运营企业。

    (2)写字楼运营项目:公司委托管理的深圳CBD区域标志性建筑皇岗商务中心及皇庭中心、自持的成都皇庭国际中心按照经营计划稳步推进招商工作,目前招租情况良好。公司将重点打造品牌推广,不断提升物业创新管理及增值服务,积极拓展招商渠道,进一步提升租赁率。

    (3)公寓运营项目:公司购买了位于重庆市九龙坡区148套商住公寓用于开展长租公寓业务,致力于打造国内集中式长租公寓知名品牌,满足目标客户群体工作、生活、创业、社交的多元化需求。

    2、商业不动产的资产管理业务:公司深入研究相关政策,依托商业管理运营提升,开展商业物业资产管理升值后,将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式,创造更高更多的收益。

    如公司于2016年投资的成都皇庭国际中心写字楼项目,通过对该项目的后续开发及运营,现已有较大幅度升值。未来公司在通过运营租金稳定并提升后,视市场情况持有或以资产证券化等合适方式退出。

    3、商业不动产的配套服务业务:公司提出了“商业是场景,商业是流量和入口”商业不动产运营业务模式,在做好商业不动产运营的基础上,金融服务如为商户和消费者提供小额贷款、供应链金融业务、融资租赁、消费金融及股权投资等,将与商业不动产运营相结合,积极融入商业不动产运营的场景当中。

    目前公司控股同心再贷款、瑞泽租赁。同心再贷款拥有再贷及直贷牌照,报告期内积极拓展项目和合作渠道,在对传统债权类业务在保持稳健发展的同时,不断创新产品形式来获取更优质的项目和更高的投资回报。

    瑞泽租赁积极探索推进飞机租赁、不良资产投资与基金管理业务,储备了一批优质资产及银行保理资金,增强主动管理资产能力,营销客户数量增加。

    (二)实施2017年年度权益分派

    报告期内,公司实施了2017年年度权益分派。公司在做好日常经营工作的同时,注重对广大股东的回报,根据公司2017年利润分配方案,合计现金分红45,974,549.42元。

    (三)实施股份回购事宜

    为保持公司经营发展及股价的稳定,保障、保护投资者的长远利益,同时基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可,结合公司发展战略、经营情况和财务状况,公司积极推进实施回购公司股份。

    截至本报告披露日,公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共1,485,844股,占公司总股本的0.13%。

    二、公司未来发展的展望

    (一)未来发展展望

    2019年,公司将面临全面深化改革开放、粤港澳大湾区建设等一系列利好叠加新机遇,同时也面临经济运行生变、行业调整持续高压等各种挑战。

    未来,公司将打造“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式,按照“自持+整租+委托管理”相结合,进一步将商业物业运营管理标准化、互联网化(智能化),以实现可快速复制化,在全国一、二线城市及核心地段布局商业项目,充分发挥综合优势做大做强不动产运营管理服务业务,协同发展金融服务业务。

    (二)2019年度经营计划

    1、商业不动产运营服务业务:深圳皇庭广场通过深度运营,保持销售额、招商开业率、租金水平的稳步提升;重庆皇庭广场通过品牌精准定位、精准营销,提高口碑效应,扩大招商;皇庭中心、皇岗商务中心、成都皇庭国际中心通过进行多方面的市场分析,举办多种营销活动,拓展各种渠道,完成年度招商任务。

    戴维斯要大幅提升商业运营服务盈利水平,加快推进项目拓展、新项目筹备开业的进度,加强为已签项目提供运营服务。

    积极打造提升皇庭品牌影响力,完善管理机制和队伍建设,强化公司的不动产运营服务输出能力,增强公司运营及盈利能力。

    2、商业不动产的资产管理业务:结合资本市场及公司的实际情况,深入研究相关政策,推进核心区域的项目储备,不断增强资产管理、品牌孵化等业务能力,积极探索相关业务。

    3、商业不动产的配套服务业务:充分发挥公司持有的再贷、直贷及融资租赁牌照的市场优势和品牌影响力,整合资源持续优化现有金融业务,探索多元化的融资渠道,创新业务模式,积极推进同心再贷款、瑞泽租赁等产业配套板块的转型升级,并融入商业不动产的多样化场景。

    



【2018年半年报】

    概述

    (一)、总体经营情况

    目前,公司搭建了以提供商业不动产运营为基础的运营服务平台、以提供资产管理为核心的金融服务平台、以提供儿童与青少年主题为特色的内容服务平台的三大业务平台,致力于成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,不动产综合服务领域的领导品牌。同时加大在金融服务业务的战略布局,实现公司业绩规模的持续增长。

    报告期内,公司实现营业收入4.57亿元,同比增加58.46%,主要系金融业务收入大幅增加;实现归属于母公司所有者的净利润1.01亿元,同比增加3.50%。

    (二)、2018年上半年公司主要业务情况

    1、不动产运营服务平台:

    (1)、购物中心项目:公司主要通过经营管理自持商场和委管商场,为商户、消费者和合作方提供全面服务。一方面公司积极提升自持的购物中心皇庭广场的营业收入和品牌知名度,另一方面依托公司丰富的商业品牌和管理经验、招商资源,积极推动品牌输出,拓展了多个商业不动产的轻资产类运营服务项目,为其提供商业运营管理服务。公司将整合内部资源,加大激励措施的力度,通过投资、整租、委托管理等多种方式扩大公司商业不动产领域的管理规模,在重点省会城市及新一线城市迅速扩展版图,致力于成为商业不动产领域领先的龙头企业。报告期内,皇庭广场完成了重新定位与业态组合,签约率、开业率均达90%以上;策划了6档大型营销主题月活动,共计80场营销活动;客流905万人次;新签及续签品牌79家。众多新引进品牌中包括了新零售的代表“盒马鲜生”、网红餐饮“奈雪的茶”、高端餐饮“江户前”等,给广场带来新鲜血液,引领顾客消费风向。

    (2)、写字楼运营项目:公司委托管理的皇岗商务中心、皇庭中心、自持的成都环球时代中心按照经营计划稳步推进招商工作,目前招租情况良好。公司将通过重点打造品牌推广,完善商务配套,提升客户入驻体验,进行多渠道的媒体投放推广以及进行多方面的市场分析等方式提升租赁率。

    (3)、公寓运营项目:公司购入了位于重庆市九龙坡区148套商住公寓用于开展长租公寓业务,购买房产的总建筑面积为9,048.93平方米。公司将不断扩大长租公寓业务规模,提升长租公寓服务能力。

    2、金融服务平台:

    继续收购了同心再贷款部分股权,收购完成后,公司按实缴注册资本直接及间接合计持有同心再贷款84.44%的股份。同心再贷款主要业务为小额再贷款业务、直接贷款业务等。报告期内,同心再贷款营业收入1.46亿元,同比增长100.66%;净利润6,746万元,同比增长35.03%。

    同时,公司积极推进同心基金、瑞泽租赁的业务发展。报告期内,同心基金、同心再贷款、瑞泽租赁的资产及客户质量优质,整体运营能力、盈利能力不断增强,已成为公司重要的盈利点之一。

    除做好现有的金融业务外,未来公司金融服务业务将与公司的商业不动产业务进一步融合,利用已有的金融牌照资源,针对不动产领域不同群体提供多元化的金融服务。

    3、内容服务平台:

    公司依托青青世界品牌,委托管理了深圳青青世界主题公园,同时积极在长三角地区、珠三角地区等核心区域拓展多个青青世界项目。

    





【4.关联企业经营状况】

【截止日期】2018-12-31

关联企业名称                 营业收入(万元)   净利润(万元)    总资产(万元)

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深圳融发投资有限公司              24876.67         8097.61       929674.02

深圳市皇庭不动产管理有限          29194.24        -4993.56       219061.31

公司                                                                      

深圳市同心小额再贷款有限          28760.04        10046.93       169287.23

公司                                                                      

瑞泽国际融资租赁有限公司           7059.58         1721.70        84059.54

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