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☆经营分析☆ ◇000046 泛海控股 更新日期:2018-11-02◇  

★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】

          【4.关联企业经营状况】★



【1.主营业务】

房地产开发经营,国内外项目投资





【2.主营构成分析】

【截止日期】2018-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产行业(行业)             114130.26    62142.28       54.45       22.43

信托行业(行业)               164183.29   117784.58       71.74       32.26

证券行业(行业)                57312.98   -11230.21      -19.59       11.26

保险行业(行业)               172093.06    -2337.27       -1.36       33.82

其他业务(补充)(行业)           1165.99  -176104.79   -15103.40        0.23

合计(行业)                   508885.59    -9745.41       -1.92      100.00

─────────────────────────────────────

房地产销售收入(产品)          86295.16    54762.94       63.46       16.96

手续费及佣金净收入(产品)     188183.80    98882.25       52.55       36.98

已赚保费(产品)               156925.24   -17334.77      -11.05       30.84

其他业务(补充)(产品)          77481.38  -146055.83     -188.50       15.23

合计(产品)                   508885.59    -9745.41       -1.92      100.00

─────────────────────────────────────

华中地区(地区)               128870.78    52733.64       40.92       25.32

华北地区(地区)               211566.41   102098.34       48.26       41.57

其他(补充)(地区)             168448.39  -164577.40      -97.70       33.10

合计(地区)                   508885.59    -9745.41       -1.92      100.00

─────────────────────────────────────



【截止日期】2017-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产行业(行业)             825521.70   315766.24       38.25       48.92

信托行业(行业)               330800.14   242522.42       73.31       19.60

证券行业(行业)               196778.81    46841.58       23.80       11.66

保险行业(行业)               321575.28    -2582.72       -0.80       19.05

其他(行业)                    12957.96           -           -        0.77

其他业务(补充)(行业)               0.0  -410438.65           -           -

合计(行业)                  1687633.90   205066.83       12.15      100.00

─────────────────────────────────────

房地产销售收入(产品)         783266.17           -           -       46.41

物业出租收入(产品)            24029.23           -           -        1.42

物业管理收入(产品)            14456.16           -           -        0.86

装修工程收入(产品)             3770.13           -           -        0.22

利息净收入(产品)              29358.03           -           -        1.74

手续费及佣金净收入(产品)     340868.12           -           -       20.20

已赚保费(产品)               292129.71           -           -       17.31

金融投资业务(产品)           186798.37           -           -       11.07

其他(产品)                    12957.96           -           -        0.77

合计(产品)                  1687633.90           -           -      100.00

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华中地区(地区)               567447.71   192983.94       34.01       33.62

华北地区(地区)               795449.30   333314.11       41.90       47.13

其他(补充)(地区)             324736.88  -321231.22      -98.92       19.24

合计(地区)                  1687633.90   205066.83       12.15      100.00

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【截止日期】2017-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产行业(行业)             222953.49    86873.22       38.96       41.78

金融行业(行业)               310736.33    81732.39       26.30       58.22

其他业务(补充)(行业)               0.0  -175283.94           -           -

合计(行业)                   533689.82    -6678.32       -1.25      100.00

─────────────────────────────────────

房地产销售收入(产品)         201963.30    78323.15       38.78       37.84

手续费及佣金净收入(产品)     120245.23    59321.44       49.33       22.53

已赚保费(产品)               139338.87   -17638.86      -12.66       26.11

其他业务(补充)(产品)          72142.42  -126684.06     -175.60       13.52

合计(产品)                   533689.82    -6678.32       -1.25      100.00

─────────────────────────────────────

华中地区(地区)                75843.08    29112.60       38.39       14.21

华北地区(地区)               332626.13   140297.06       42.18       62.33

其他(补充)(地区)             125220.60  -176087.98     -140.62       23.46

合计(地区)                   533689.82    -6678.32       -1.25      100.00

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【截止日期】2016-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

地产行业(行业)              1854547.87   770447.41       41.54       99.59

金融行业(行业)               604896.71   101986.51       16.86       32.48

合计(行业)                  1862156.78   772708.37       41.50      100.00

─────────────────────────────────────

房地产销售(产品)            1767046.88   739867.67       41.87       94.89

手续费及佣金净收入(产品)     274311.46   123544.82       45.04       14.73

合计(产品)                  1862156.78   772708.37       41.50      100.00

─────────────────────────────────────

华中地区(地区)               971258.13   457076.35       47.06       52.16

华北地区(地区)              1164399.54   401991.41       34.52       62.53

合计(地区)                  1862156.78   772708.37       41.50      100.00

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【3.经营投资】

【公司经营情况评述】

【2018年半年报】

    概述

    2018年上半年,国内经济保持总体平稳、稳中向好态势,同时“严监管、去杠杆”的政策总基调未变,房地产调控多次加码,金融监管不断升级,社会资金面持续趋紧。面对上述宏观形势变化,公司董事会始终坚持以国家政策方针为指引,秉持“顺势而行,顺势而为”的发展理念,按照高质量发展要求,在坚持转型发展不动摇的前提下,灵活调整业务发展策略,合理控制投融资节奏,着力加强合规管理和风险防控,扎实细致开展各项工作。报告期内,公司坚定信念、多方努力,克服了部分房地产项目延期入市、融资形势较为紧张的局面,经营管理呈现总体稳健态势,主要经营指标稳中有进。截至2018年 6 月底,公司总资产达 2,030.20 亿元,归属于上市公司股东的净资产达 215.72 亿元;上半年实现营业总收入 50.89 亿元,同比微降 4.65%;实现归属于上市公司股东的净利润 13.34 亿元,同比增长 47.56%,主要原因系控股子公司民生信托及武汉香港公司净利润增长显著(以上数据均未经审计)。

    报告期内,公司重点推进了以下几个方面的工作:

    (一)推动金融业务稳中有进,谋求新形势下高质量发展

    2018年以来,金融严监管态势持续升级,非金融企业投资金融机构监管指导意见、资管新规等重磅级规范密集出台,违规处罚力度不断加大,加上市场整体流动性趋紧、募资难度加大,对金融机构的业务模式、管理水平、风控能力等形成新的挑战。报告期内,公司金融业务平台认真研究落实各项监管要求,在审慎经营、严控风险的基础上着力提升经营质量和效益,上半年金融业务板块的营业收入、净利润同比增幅明显,其中:民生信托延续了良好的发展态势,实现营业收入 16.42亿元、净利润 8.85 亿元,同比增长 88.55%、71.57%,带动公司金融板块整体增长。

    具体而言,民生信托着力加强财富中心发行能力建设,在资金端为业务发展提供了有力支持;在资产端则根据新的监管要求积极调整投资方向,持续优化资产结构,目前 2,021 亿元受托管理资产中主动管理类占比超过 75%;2018 年 5 月,民生信托在中国信托业协会组织的信托公司2017 年度行业评级中蝉联A 级。民生证券持续推进转型发展,加大固强补弱力度,在大客户战略合作、资本市场融资、业务资质获取、产品渠道建设、合规风险管理等方面取得长足进步,发展基础进一步夯实,但受资本市场调整、IPO 审批趋严等因素影响,民生证券投行及经纪业务大幅下滑,导致整体业绩同比下降较多。亚太财险围绕车险经营品质提升、非车险发展提速、销售体制改革等三大工作重点,打基础、补短板、控成本、提效能,保费收入、综合成本率等核心经营指标稳中向好,基本实现半年度经营目标。

    下一阶段,公司将推动核心金融平台在坚守风险底线的前提下,对业务和产品进行创新突破,对机制体制进行调整优化,不断提高服务实体经济的能力,以实现新形势下金融业务的高质量发展。

    (二)紧密围绕加速销售去化的目标,全力推动房地产板块价值释放2018年上半年,房地产调整政策持续深化,一方面通过限购、限售、限贷等措施抑制非理性投资需求,另一方面通过增加土地供给、支持住房租赁等措施,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。在上述调控政策影响下,国内商品房销售价格趋稳,成交面积继续缩减,特别是一线城市成交回落较为明显。公司当前开发的主要房地产项目均位于本轮调控热点城市,房地产板块价值释放面临较大压力。报告期内,公司将销售去化作为重中之重,积极推进各项工作,具体而言:

    项目销售方面,公司年内可售项目主要位于武汉、北京和上海,其中上海和北京项目因政策因素迟迟未能入市销售,给公司业绩释放及现金回流带来较大影响。为克服上述不利影响,公司一方面密切关注政策变化,积极与政府有关部门沟通协调,推动相关项目的销售手续办理;另一方面针对已入市的武汉项目,加强产品定位、定价分析,优化项目价值,同时扩大销售房源范围,加快推售节奏,提高项目去化率。

    项目开发建设和拆迁方面,报告期内无新开工项目,施工以项目续建为主,武汉中心、泛海时代中心等项目均按计划推进建设;上海董家渡项目 12 号地块、14 号部分地块居民搬迁工作、北京泛海国际居住区项目拆迁工作均在有序推进中。

    项目经营方面,目前公司自持经营部分酒店、商业、写字楼等,整体规模及业绩贡献与年俱增,具备较大的发展潜力,其中:存量物业项目逐渐由培育期向稳定运营期过渡,经营收入和利润同比大幅增长;新增物业项目(如武汉费尔蒙酒店、杭州钓鱼台酒店二期)筹开工作正在全面推进,有望于年内开业。

    下一阶段,房地产业务工作重点仍为加快项目销售及回款。其中,上海项目已于 2018 年 8 月下旬正式推盘销售,项目去化情况较为理想。同时,公司还将继续推进北京项目的预售许可证获取工作和武汉项目的持续去化工作,争取为公司提供更好的业绩和现金流支撑。

    (三)深耕细作投资业务,合理控制投资节奏

    投资业务是公司转型发展过程中对房地产和金融业务的有益补充,目前公司投资板块以股权投资为主。近期,受政策和市场因素影响,私募股权投资市场存在募资难度有所增加、资产估值总体偏高、股权退出渠道不畅等情形,估值体系存在一二级市场倒挂的情况。

    报告期内,公司投资平台根据政策和市场变化,坚持稳健策略,合理控制投资节奏,未新增重大投资项目,而是以加强投研能力建设、强化储备项目跟踪考察、做好存量项目投后管理等为重点,有序开展工作:一是在行业细分基础上深化投研核心能力,加强行业纵深理解,实施“投研 3.0”体系搭建,持续提升行研深度;二是谨慎把握投资节奏,稳步推进智能制造、在线教育、自动驾驶、智能物流等多个重点项目的谈判、尽调等前期工作;三是做好北汽新能源、万达影视、WeWork、青云等重点项目的投后管理工作,推进战略协同,提供增值服务,目前部分投资项目已实现明显增值。

    下一步,公司投资平台一方面将继续聚焦核心能力建设,提升系统投研能力和投后管理水平,提高合规管理和风险防御能力;另一方面将始终坚持审慎投资原则,合理把控投资节奏,围绕公司战略转型,提升投资收益。

    (四)放缓海外投资节奏,谨慎推进存量项目建设

    2018年上半年,国家进一步收紧境外投资监管,陆续出台了《民营企业境外投资经营行为规范》、《企业境外投资管理办法》等多项重要的规范性文件。结合国家海外政策变化,公司对现有的海外业务进行重新梳理,合理调整了公司海外业务发展战略。

    公司目前所持海外项目均系前几年在国家鼓励“走出去”的政策环境下获取,自国家收紧境外投资政策以来,公司未新增取得任何海外项目,且近年来灵活调整了存量项目的开发节奏,谨慎把握资金投入进度。目前,除洛杉矶、旧金山项目正在按计划开工建设外,其余海外地产项目仍处于前期筹备阶段。在放缓境外投资的同时,公司持续优化境外管理模式,由总部管理调整为属地管理,即由美国、香港等业务平台在权限范围内承担管控职责,有效提高了决策的效率和科学性,使项目推进更加符合当地市场经营环境和法律法规要求。

    下一阶段,公司在境外投资方面仍将坚持审慎态度,并做好相关的风险防范工作,确保海外项目规范有序地推进。

    (五)着力加强现金流管理,全力保障公司财务稳健

    财务稳健历来是企业经营的生命线。2018 年上半年,在“去杠杆、强监管”的背景下,房地产企业融资渠道明显收紧,“融资难、融资贵”问题日益凸显,信用违约事件频发更是导致市场紧张情绪蔓延。受市场大环境等因素影响,公司新增融资难度有所加大,加上部分存量债务陆续到期,公司面临一定的资金压力。

    报告期内,公司多管齐下筹集发展资金,并大力加强资金统筹调配,避免出现流动性风险,具体包括:(1)加大债权融资工作力度,有序推动银行、信托等传统渠道融资工作,并加强各类创新融资工具的运用,其中 72 亿元非公开发行公司债券、14 亿元中期票据和 30 亿元债权融资计划已获批文并将择机发行,短期融资券、超短期融资券、CMBS、供应链融资等多个融资项目亦在推进中;(2)积极推动子公司股权多元化工作,其中武汉公司已引入一名投资者,同时公司还在与多家意向投资者洽谈其他子公司的投资事项;(3)全力推进房地产项目销售工作,加速项目取证、采取灵活销售策略,以增加经营性现金流;(4)推动实施民生信托、民生证券等子公司分红工作;(5)加强与各大银行的战略合作,目前公司控股股东中国泛海已与邮储银行、华夏银行、上海银行等签署了战略合作协议,为后续公司与上述金融机构开展各类融资奠定了基础。

    下一阶段,公司将围绕降低资产负债率、确保财务稳健的工作重点,通过加快房地产项目销售等方式增加经营性现金回流,并力争抓住资本市场和货币政策调整的时间窗口,积极拓宽融资渠道,加快融资步伐,为公司平稳健康发展更好地提供资金保障。

    (六)持续强化风险合规,坚决筑牢风险防线

    基于金融、地产监管持续升级的外部形势以及公司持续健康发展的内在需要,公司始终将强化风控合规放在重要位置。

    目前公司总体风险可控,但也面临新问题新挑战,风险防控工作任重道远。

    报告期内,公司从完善工作日常机制、强化专项监督检查等方面发力,大力加强风险排查,不断增强风险抵御能力,全面提升风险防范化解能力:一是不断优化“统一领导、分级管理”的风控管理体系,加强风控工作的纵向联动、横向协同、系统互通,提升全系统的风控能力;二是持续完善风险监控指标体系,强化对异常指标的分析和专项应对工作,加大跟踪督办力度,针对重大风险事项及时提出风险提示和解决方案;三是以“合法合规、资产安全、反舞弊、提升效率”为目标,开展对重点业务平台的内控检查及专项检查,进一步堵塞漏洞、优化制度流程。

    (七)以信息披露为依托,持续完善公司治理

    在“依法全面从严监管”不断加强、公司转型发展日益深入的形势下,公司格外重视公司治理的规范和完善,以保障公司合规经营及可持续发展。

    报告期内,公司以信息披露、投资者沟通、“三会”建设等为抓手,持续完善公司治理,打造公开透明的资本市场形象:

    一是持续提升信息披露工作质量,将公司重大事项通过中国证监会指定信息披露媒体进行及时、真实、准确、完整、公平的披露,切实保障广大股东的知情权,公司连续第五年在深交所上市公司信息披露考评中获得 A 等级;二是着力加强投资者沟通工作的主动性,针对市场集中关注的重大资产重组进展、偿债资金安排、股价波动等问题,在合法合规的前提下,通过现场调研、深交所“互动易”、网上投资者交流会等渠道认真进行回应;三是持续规范“三会”运作,对因职务调整而暂时空缺的监事及时进行了增补,目前公司监事均为地产、金融、风控等领域资深人士,公司监事群策群力,有效发挥监督职能。

    凭借规范的公司治理、清晰的转型战略和突出的经营成果,公司赢得了市场的广泛认可。报告期内,公司先后荣获“成功转型上市公司”、“民营上市公司社会责任 30 强”等诸多奖项。

    



【2017年年报】

    一、概述

    2017年,国内外经济形势错综复杂。世界经济复苏势头加强,但风险因素也在不断积聚,美国减税、加息等政策已经或正在产生广泛的外溢影响,国际经济前景面临诸多不确定性。国内经济则保持了稳中向好的态势,全年 GDP 增长 6.9%,党的十九大顺利召开,更是开启了全面建设社会主义现代化国家新征程。但在年内“调结构、控风险、去库存、去杠杆”的大思路导向下,公司房地产业务和金融业务全年均处于“强监管、严调控”态势之下,对应的市场环境也随之发生了巨大转变。

    报告期内,面对严峻的外部监管和市场环境,公司董事会在坚持转型发展方向不动摇的前提下,着力对公司产业方向、投资策略、经营模式、管理体系等进行了更为系统的前瞻考虑、整体优化,主要体现在:第一,要求公司不断加深对国家社会经济发展大势的理解和把握,始终秉持“顺势而行,顺势而为”的发展理念,注重“礼让三分”、“利让三分”的经营之道,敏锐捕捉企业发展机遇,不断拓宽企业发展空间;第二,要求各金融平台高度重视金融风险防控,按照“控风险、创价值、谋发展、强规范”的理念,不断加强内控建设、完善合规管理,并切实回归金融本源,加大对实体经济的支持力度,从而彰显企业社会责任;第三,要求房地产业务平台根据国家政策强调房屋居住属性、鼓励“租购并举”等趋势,研究提高项目租赁比例、增加社区配套等可行措施,以更好地满足人民群众对于美好生活的追求,将“创造城市新生活”的理念落到实处;第四,要求公司根据国家规范境外投资的要求,谨慎把握境外投资节奏,将工作重点放在境外存量项目的优化和提升上。

    在公司董事会的领导下,公司管理层和全体员工砥砺奋进,攻坚克难,全力推进公司转型向纵深发展并持续巩固转型成果。经审计,截至 2017 年 12 月 31 日,公司总资产达 1,877.75 亿元,归属于上市公司股东的净资产达 200.69 亿元;2017年度实现归属于上市公司股东的净利润达 28.91 亿元。

    二、公司未来发展的展望

    (一)行业发展趋势及竞争格局

    公司坚持转型发展要“顺势而行,顺势而为”,要准确理解和把握国家社会发展的大势,要主动自觉地融入党和国家的发展大局,要在国家发展的整体战略中找到公司的战略基点。

    2018 年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年,也是改革开放 40 周年。综合分析国内外形势,国家社会发展面临的机遇和挑战并存,呈现出“变化多、困难多、机会多”的特点。当前的中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,发展方式正在变化,经济结构正在优化,增长动力持续增强,经济长期向好的基本面不断巩固和发展。与此同时,发展不平衡不充分的一些突出问题尚未解决,房地产、金融等领域的风险隐患不容忽视。

    从党的十九大和全国金融工作会议精神来看,追求经济高质量发展的思路十分明确,“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”是未来一段时间内社会经济发展的基本政策,防范化解重大风险(尤其是金融风险),仍然是未来一段时间经济政策的主导方向。金融方面,预计“严监管、去杠杆、防风险”的基调不会改变,监管从严态势仍将持续,“金融服务实体经济”仍是政策引导方向,同时对境外金融机构的市场准入有望放宽,金融行业竞争将更加激烈。房地产行业方面,随着房地产调控长效机制的逐步完善,市场日益呈现总体平稳、增长放缓、结构分化的特征,但在城镇化进程持续推进、改善型住房需求持续释放等利好因素影响下,行业发展仍具有坚实基础。

    (二)公司 2018 年经营计划

    2018年是公司一系列重点工作、重点项目攻坚突破之年,转型发展任务十分繁重。公司将深入分析面临的社会经济环境和自身资源禀赋特点,准确判断公司发展方位,抓重点、补短板、强弱项,全面优化提升经营管理系统,用发展来解决发展中遇到的困难,并大力加强风险控制水平,实现质量效益提高和风险有效防控互促共进。

    2018 年,公司将着重抓好以下几个方面工作:

    一是扎实推进系统优化,开创转型发展新局面。

    公司董事会提出的“三年打基础”任务已基本完成,下一阶段核心任务是系统优化,即对发展战略、经营模式、机制体制、人才队伍等进行多层次、全方位的完善,推动企业高质量发展。

    2018年,公司将把系统优化作为全年核心工作,不断巩固和强化转型成果。在战略优化层面,公司一是将时刻保持政策和市场敏感度,在保持基本战略稳定性的基础上,主动对接服务国家战略和行业变化,积极引导各业务平台持续优化各自定位、发展方向、经营模式;二是将综合考虑外部监管环境、公司资金需求、业务发展规划等因素,研究优化现有资产布局,包括在部分子公司层面引入优质战略投资者等。在具体工作层面,公司将进一步完善制度体系建设,优化工作流程,发挥内部资源整合和协同效应,并更加重视人才引进、培养与发展,造就“有格局、有能力、敢担当”的管理团队,特别是结合金融板块中长期发展规划,积极引进行业领军人物和高素质人才,进一步完善符合行业特点和市场规律的激励约束机制,为企业持续发展提供人才保障。

    二是严格遵守监管规定,促进金融业务稳中提质。

    公司金融平台的经营效益、管理能力、风控水平、品牌建设等较转型之初已有了重大提升,但与市场先进水平相比仍有一定差距。推动金融业务在监管框架之内,在审慎经营、控制风险的基础上稳步提升质量和效益,是公司下一阶段系统优化工作的重中之重。

    2018年,公司将时刻关注经济金融监管政策变化,特别是密切跟进金融控股公司监管办法的制定情况,认真落实各项监管要求,相应调整组织架构、优化发展战略、完善业务结构、夯实管理基础,提高服务实体经济能力,在合规经营、防范风险的前提下,实现质量、规模和效益的稳步发展。具体而言,民生信托要尽力为客户实现资产优化配置和保值增值,通过丰富多元的金融工具为实体经济提供有力支持,并在这个过程中进一步巩固强化自身优势;民生证券要强化对客户的主动服务,进一步提升投行等优势业务的竞争力,并重点加大补短板力度,打造差异化优势;亚太财险要秉承“保险姓保”理念,在扭亏为盈基础上,坚持以客户为中心,在产品和服务上寻求创新突破,形成有效的商业模式,实现更好的发展。

    三是加快地产转型升级,促进业务可持续发展。

    房地产业务是公司发展的传统动能,为公司发展持续贡献业绩,是公司实施战略转型的基石。近年来,受房地产行业环境深刻变化以及公司重点项目处于调控核心区域等因素影响,公司房地产项目价值释放速度有所放缓,但公司房地产业务具有坚实基础和独特优势,下一步的重点任务是加快房地产业务转型升级步伐,实现传统动能焕发新活力。

    2018 年,公司房地产业务一是要进一步密切关注政策变化,与相关主管部门保持积极顺畅的沟通,力争尽早取得北京、上海项目预售许可证,想方设法创新营销模式,多措并举加速存货去化,推动项目尽快释放价值,同时推动落实大连项目土地储备,补充公司发展后劲;二是要合理安排重点项目的开发建设节奏,包括推动落实武汉中央商务区项目核心区的规划等,并强化项目目标成本管理,做精做实成本管控,进一步提升项目附加值和市场竞争力;三是要优化管理模式,进一步明确各项目公司的管理职责,提高其决策效率和市场应变能力;四是要结合政策导向和市场变化,全面优化产品结构、创新经营模式,通过提高租赁比例、增加社区配套等措施,加快轻资产化速度,推动房地产业务从以开发为主向投资、开发、运营三位一体进一步转变,打造多元化盈利模式。





【4.关联企业经营状况】

【截止日期】2018-06-30

关联企业名称                 营业收入(万元)   净利润(万元)    总资产(万元)

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武汉公司                          77381.31        83205.32      7555060.06

民生信托                         164183.29        88501.97      1625934.47

武汉香港公司                             -       154824.02       956364.64

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