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☆经营分析☆ ◇000043 中航善达 更新日期:2019-03-13◇  

★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】

          【4.关联企业经营状况】★



【1.主营业务】

工业实业、旅游服务业(包括四星级标准酒店、酒楼、干洗公司)、房地产(包括物业、建筑装饰)





【2.主营构成分析】

【截止日期】2018-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

建筑业收入(行业)              10116.28     1831.89       18.11        1.52

房地产业收入(行业)           270297.77    83613.07       30.93       40.61

物业、餐饮等服务业(行业)     385150.60    45275.46       11.76       57.87

合计(行业)                   665564.65   130720.41       19.64      100.00

─────────────────────────────────────

楼宇工程(产品)                10116.28     1831.89       18.11        1.52

房地产开发(产品)             270297.77    83613.07       30.93       40.61

物业管理(产品)               371825.69    36545.72        9.83       55.87

正章干洗、老大昌酒楼、帆      13324.91     8729.74       65.51        2.00

艇(产品)                                                                  

合计(产品)                   665564.65   130720.41       19.64      100.00

─────────────────────────────────────

广东省(地区)                 207052.34    39001.33       18.84       31.11

其中:深圳市(地区)           157279.91    30388.96       19.32       23.63

湖南省(地区)                  35586.19     8420.90       23.66        5.35

四川省(地区)                   7975.69     4444.53       55.73        1.20

北京市(地区)                  25257.25     2156.82        8.54        3.79

上海市(地区)                  10229.21     6869.59       67.16        1.54

湖北省(地区)                  10749.74     1009.20        9.39        1.62

山东省(地区)                  38503.70     3341.32        8.68        5.79

江苏省(地区)                  28400.62    11019.05       38.80        4.27

江西省(地区)                  32376.67    16257.77       50.21        4.86

福建省(地区)                  60777.28    27276.81       44.88        9.13

贵州省(地区)                  56715.97    13569.86       23.93        8.52

天津市(地区)                  16464.39     1968.42       11.96        2.47

 陕西省  (地区)                 570.60      247.15       43.31        0.09

其他省(地区)                  72710.12    11044.39       15.19       10.92

其他(补充)(地区)              62194.88   -15906.72      -25.58        9.34

合计(地区)                   665564.65   130720.41       19.64      100.00

─────────────────────────────────────



【截止日期】2018-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

物业、餐饮等服务业(行业)     171006.78    20735.76       12.13       61.19

房地产业(行业)               101831.89    41529.15       40.78       36.44

建筑业(楼宇工程)(行业)       6622.91     1074.36       16.22        2.37

合计(行业)                   279461.58    63339.27       22.66      100.00

─────────────────────────────────────

物业服务(产品)               164718.42    16790.93       10.19       58.94

房地产开发(产品)             101831.89    41529.15       40.78       36.44

楼宇工程(产品)                 6622.91     1074.36       16.22        2.37

服务收入及其他(产品)           6288.37     3944.83       62.73        2.25

合计(产品)                   279461.58    63339.27       22.66      100.00

─────────────────────────────────────

物业业务(地区)               164718.42    16790.93       10.19       58.94

其中:广东省(物业业务)      60197.95     6195.10       10.29       21.54

(地区)                                                                    

深圳市(物业业务)(地区)      43209.82     4749.04       10.99       15.46

其中:湖南省(物业业务)       9204.18      582.06        6.32        3.29

(地区)                                                                    

其中:北京市(物业业务)      12118.41     1139.66        9.40        4.34

(地区)                                                                    

其中:上海市(物业业务)       8371.47      856.67       10.23        3.00

(地区)                                                                    

其中:湖北省(物业业务)       5382.06      383.71        7.13        1.93

(地区)                                                                    

其中:山东省(物业业务)      13898.70     1173.62        8.44        4.97

(地区)                                                                    

其中:天津市(物业业务)       8734.67      483.82        5.54        3.13

(地区)                                                                    

其中:江苏省(物业业务)       3743.92      399.60       10.67        1.34

(地区)                                                                    

其中:江西省(物业业务)       5212.66      301.23        5.78        1.87

(地区)                                                                    

其中:其他省(物业业务)      37854.39     5275.46       13.94       13.55

(地区)                                                                    

地产业务(地区)               101831.89    41529.15       40.78       36.44

其中:广东省(地产业务)      15479.98     9661.58       62.41        5.54

(地区)                                                                    

深圳市(地产业务)(地区)       6361.41     6018.00       94.60        2.28

其中:江苏省(地产业务)       8975.30     6251.20       69.65        3.21

(地区)                                                                    

其中:江西省(地产业务)       9079.43     5600.26       61.68        3.25

(地区)                                                                    

其中:四川省(地产业务)       4008.92     2450.74       61.13        1.43

(地区)                                                                    

其中:湖南省(地产业务)       7641.51     2594.81       33.96        2.73

(地区)                                                                    

其中:贵阳市(地产业务)      52762.68    11353.01       21.52       18.88

(地区)                                                                    

其中:其他省(地产业务)       3884.07     3617.55       93.14        1.39

(地区)                                                                    

建筑业务(楼宇工程)(地        6622.91     1074.36       16.22        2.37

区)                                                                       

其中:广东省-建筑业务(        4889.30      653.32       13.36        1.75

楼宇工程)(地区)                                                          

其中:深圳市-建筑业务(        4583.17      458.35       10.00        1.64

楼宇工程)(地区)                                                          

其中:湖南省-建筑业务(          36.47        2.35        6.43        0.01

楼宇工程)(地区)                                                          

其中:其他省-建筑业务(        1697.13      418.70       24.67        0.61

楼宇工程)(地区)                                                          

其他服务收入及其他业务(        6288.37     3944.83       62.73        2.25

地区)                                                                     

其中:广东省(其他服务收       2925.06     1293.46       44.22        1.05

入及其他业务)(地区)                                                      

其中:深圳市(其他服务收       2865.74     1385.64       48.35        1.03

入及其他业务)(地区)                                                      

其中:江苏省(其他服务收       3089.42     2558.21       82.81        1.11

入及其他业务)(地区)                                                      

其中:陕西省(其他服务收        273.88       93.16       34.02        0.10

入及其他业务)(地区)                                                      

合计(地区)                   279461.58    63339.27       22.66      100.00

─────────────────────────────────────



【截止日期】2017-12-31

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

房地产业收入(行业)           280828.39    86234.45       30.71       47.65

物业、餐饮等服务业(行业)     297658.53    36733.56       12.34       50.51

建筑业收入(行业)              10862.48     2144.38       19.74        1.84

合计(行业)                   589349.40   125112.39       21.23      100.00

─────────────────────────────────────

房地产开发(产品)             280828.39    86234.45       30.71       47.65

物业管理(产品)               286724.92    30257.00       10.55       48.65

楼宇工程(产品)                10862.48     2144.38       19.74        1.84

正章干洗、老大昌酒楼、帆      10933.61     6476.56       59.24        1.86

艇(产品)                                                                  

合计(产品)                   589349.40   125112.39       21.23      100.00

─────────────────────────────────────

广东省(地区)                 186084.55    45881.40       24.66       31.57

其中:深圳市(地区)           109030.90    25726.82       23.60       18.50

北京市(地区)                  20608.36     3228.96       15.67        3.50

福建省(地区)                  45854.88      696.54        1.52        7.78

贵州省(地区)                    312.12      254.27       81.46        0.05

贵阳市(地区)                 110073.86    22781.90       20.70       18.68

湖北省(地区)                   7996.98      208.15        2.60        1.36

湖南省(地区)                  33144.29     6147.92       18.55        5.62

江苏省(地区)                  28959.24    13327.74       46.02        4.91

其他省(地区)                  43169.00     1034.30        2.40        7.32

山东省(地区)                  20630.49     1988.40        9.64        3.50

陕西省(地区)                    601.16      243.67       40.53        0.10

上海市(地区)                  25079.73     8069.13       32.17        4.26

四川省(地区)                   5869.09     1887.50       32.16        1.00

天津市(地区)                  16809.29     1592.01        9.47        2.85

江西省(地区)                  44156.37    17770.49       40.24        7.49

合计(地区)                   589349.40   125112.39       21.23      100.00

─────────────────────────────────────



【截止日期】2017-06-30

项目名                        营业收入    营业利润   毛利率(%)  占主营业务

                              (万元)       (万元)              收入比例(%)

─────────────────────────────────────

建筑业(楼宇工程)(行业)       2593.26      675.21       26.04        1.09

房地产业(行业)               106025.59    35146.22       33.15       44.54

物业、餐饮等服务业(行业)     129427.66    13345.22       10.31       54.37

合计(行业)                   238046.51    49166.64       20.65      100.00

─────────────────────────────────────

楼宇工程(产品)                 2593.26      675.21       26.04        1.09

房地产开发(产品)             106025.59    35146.22       33.15       44.54

物业服务(产品)               126147.22    12054.14        9.56       52.99

服务收入及其他(产品)           3280.44     1291.08       39.36        1.38

合计(产品)                   238046.51    49166.64       20.65      100.00

─────────────────────────────────────

广东省(地区)                  83666.59    20123.01       24.05       35.15

其中:深圳市(地区)            45753.65     6922.10       15.13       19.22

湖南省(地区)                  12818.25     1935.33       15.10        5.38

其他省(地区)                  24539.08     6011.94       24.50       10.31

江苏省(地区)                  12587.85     5514.51       43.81        5.29

江西省(地区)                  17824.95     6587.28       36.96        7.49

四川省(地区)                   2202.86      954.20       43.32        0.93

贵阳(地区)                    47767.55     4481.77        9.38       20.07

北京市(地区)                   8300.85     1012.31       12.20        3.49

上海市(地区)                   7588.94      501.56        6.61        3.19

湖北省(地区)                   3237.06      153.59        4.74        1.36

山东省(地区)                  10182.45      999.94        9.82        4.28

天津市(地区)                   7072.37      816.13       11.54        2.97

陕西省(地区)                    257.71       75.08       29.13        0.11

合计(地区)                   238046.51    49166.64       20.65      100.00

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【3.经营投资】

【公司经营情况评述】

【2018年年报】

    一、概述

    2018 年,经济增长总体上是内需主导,全年GDP 同比增长6.5%,规模以上工业同比增长5.7%,最终消费对GDP 贡献率达76.2%,比上年提高18.6 个百分点,财政支出仍有积极空间。与此同时,外部环境的不利因素增多,受贸易摩擦、外需疲弱等因素影响,货物和服务净出口对经济增长贡献率自2018 年以来持续为负,2018 年净出口对经济增长贡献率为-8.6%,M2 余额182.67 万亿元,同比增长8.1%,社融存量增速同比降至9.8%。2018 年下半年以来,逆周期调节取得一定效果,经济环比增长开始企稳,下行风险有所缓解,为深入推进各项改革创造有利条件。

    2018 年,房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系,住房租赁市场建设继续提速,调控政策更加强调“因城施策、分类调控”,地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。一线城市已经全面进入存量房时代,部分热点二线城市紧随其后,逐渐踏入存量房时代。大量被低估的各类物业,或设施老旧或运营能力有限,如何充分利用资产管理手段和金融工具,管理、改造存量商业物业,充分发挥并提升其价值,对于有相关资源积累及相关组织能力的企业而言,机遇空前。尤其是一线城市,商业写字楼、购物中心等作为现代服务业的载体,承载了巨额的经济价值,预计至2020 年,全国商业物业管理面积将达到84.73 亿㎡,商业物业市场可达4300 亿元以上。

    2018 年,公司积极推动战略转型,积极拥抱房地产存量时代。物业管理业务一方面通过内生增长扩大规模,另一方面探索公司转型后的新模式及新的利润增长点;商业经营业务调整内部管控,苦练内功,并继续通过管理输出等轻资产运作模式扩张;项目开发服务业务配合公司战略转型,全力以赴做好遗留项目的运作和处置,积极探索内部协同发展之道。

    二、公司未来发展的展望

    (一)公司未来战略转型方向

    公司未来战略转型方向:明确轻重并举,以轻为主的业务发展策略,通过现有业务的快速扩张,迅速聚集资源(资产经营权、B 端客户、C 端客户、供应商等);以聚集的资源为基础,充分应用互联网、物联网、人工智能、大数据等技术,结合现代金融工具,创新商业模式,为客户提供系列产品和定制化服务,提升客户商业资产价值。

    中航物业在公司转型战略指引下,将致力于搭建运营平台和技术平台,通过运营平台的搭建,推动运营模式和管理模式变革,以物联网、人工智能、大数据及互联网等技术为载体,集成中航物业多年来积累的管理标准、经验智慧以及多年来聚集的资源等,在极大提升经营效率的同时,大幅精简机构和人员编制,实现增长模式向“高质量”转变。通过技术平台的搭建,特别是智慧物业平台的搭建,广泛深入的应用新技术和互联网,并开放平台开展跨行业合作(技术合作、业务合作等),一方面为运营平台提供持续的技术支持与保障,另一方面探索新的利润增长点。在业务发展方面,中航物业将通过内生式增长与投资并购相结合的方式,实现规模的快速扩张。在内生式增长方面,将主动开发潜力大的新区域市场,并挖掘和开放资源,吸引外部战略投资者,开展战略合作。在投资并购方面,快速锻造投资并购能力,特别是投前设计能力和投后整合能力,并通过对物业管理及相关领域的投资并购,实现规模的快速扩张。

    中航九方在公司转型战略指引下,以管为核心,提升管理、营运能力和快速复制能力,通过管理输出和品牌输出,实现轻资产化扩张,并拓展“募投管退”等环节,提升商业物业价值的全链条服务能力。研究不同区域不同客群的差异点,以商业物业价值提升为核心,研发系列产品和服务,提升运营效率和效益,加快业务拓展速度。以资源开发为中心,探索和开展与物业相关业务的协同,实现协同增效、协同创新。

    (二)公司2019 年度经营计划

    2019 年,战略转型进入攻坚阶段,公司将围绕“瘦身健体、固本强基、规模扩张、探索发展”年度主题,全力推进公司战略转型落地,实现业务快速扩张,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,推动物业业务转型。

    重点工作包括:

    1、巩固基础,努力抓好中航物业管理公司、中航九方商业资产管理公司、深圳正章等骨干企业的经营管理工作,精致运营,降低成本,增强盈利能力,确保实现全年经营目标。

    2、加大拓展力度,持续快速提升主业经营规模。中航物业要在机构类物业市场上加大力度精耕细作,牢牢占据机构类物业市场的领导地位,探索通过并购、合作等方式加快市场拓展。中航九方要坚持以轻资产经营为发展方向,通过品牌和管理输出,着力扩大项目规模。

    3、加大研发投入,加快智慧物业平台开发和应用,建设细分市场的专业化服务能力。中航物业未来将加大研发投入,充实产品研发团队,建立产品研发全流程管理及考核激励机制。重点加强智慧物业平台的开发迭代,以客户需求为主线,以用户满意为目标,实现“全闭环管控”,推动商业模式的转型,提升全要素生产率。结合机构物业细分市场的专业化能力建设,打造智慧楼宇和智慧出行领域的专业产品,并开发高校、医院等细分市场的个性化产品。

    4、加强管控,整合资源,提质增效。公司要持续推进“瘦身健体、提质增效”工作,稳中求进,推动高质量发展,优化配置,提升经济运行效率;加强业务协同,推动物业与九方、物业与正章之间的业务协同和资源共享,实现合作共赢、合作增效。

    公司要持续深化预算过程控制与执行评价,强化预算的刚性约束,要继续采取措施压两金、减负债;压层级,减亏损,确保公司年度预算目标实现;公司要统筹公司整体资金安排,密切关注金融市场监管政策及市场利率变动情况,关注新型融资工具,丰富融资渠道、降低融资成本,调整公司债务结构,持续降低公司有息负债,提高资金使用效率。

    5、进一步优化资产结构,并提升资产运营效率,释放资产价值。已完成项目要着力尾盘销售,积极回笼资金;设法推进遗留地产项目处置工作;加大公司持有资产运营管理力度,深入挖潜,提升公司综合盈利能力。

    6、公司要加强对行业发展动态、发展趋势、市场环境的跟踪分析、研究判断,要实施行业对标管理,要加强内控和全面风险管理工作,依法治企,提升公司规范治理水平,防范整体经营风险。

    2019 年,公司力争实现营业收入53 亿元。

    上述营业收入目标不代表公司对2019 年度的盈利预测,能否实现尚取决于市场状况变化、公司项目管理成效等多种因素,存在很大的不确定性,请投资者特别注意。

    



【2018年半年报】

    概述

    2018 年上半年中国经济平稳运行,物价水平稳定,就业形势整体向好,经济增长质量稳步提升,GDP 同比增长6.8%,在全世界主要经济体中继续位居前列。上半年经济运行的稳定性、协调性在增强,支撑经济迈向高质量发展的有利条件不断积累增多,为全年经济稳定健康发展打下了良好基础。

    2017 年,物业管理百强企业管理规模呈现加速扩张态势,市场份额持续走高,行业集中度进一步提升。进入2018 年,物业管理迎来为期2-3 年高速发展期,资本市场爆发上市高潮,物业服务企业日渐成为资本市场新宠,步入上市加速期。上市物业服务企业搭上资本快车,迎来最好的时代,在资本市场表现出彩,估值连续创下新高,也让资本市场对行业的认识不断加深。

    2018年上半年,购物中心指数的回升,表明随着消费数据回暖消费升级趋势仍然在延续。随着消费结构的不断年轻化及消费升级意愿的不断加强,商业物业有望持续性上升,同时伴随更丰富、多元的创新模式的诞生,将促进整体消费的回暖趋势延续。

    资产重组后,公司主营业务已发生变更,物业资产管理业务逐步成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务。围绕这一方向,报告期内,公司继续推动剩余房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构;为与公司的主营业务相匹配,更好地反映公司实际业务情况及未来发展定位,公司于2018 年6 月1 日变更公司名称为“中航善达股份有限公司”,证券简称为“中航善达”。

    各业务以公司转型战略为核心,结合业务实际,在强化现有业务的基础上,积极探索新的利润增长点,各项业务均超额完成半年度主要经营指标,年度经营计划推进顺利。

    物业管理业务继续加大市场拓展力度,上半年新增物业管理项目75 个,实现年度新签合同额5.2 亿元;加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投入,各子平台陆续投入使用,2018 年上半年共上线175 个项目,覆盖51.4%的项目,用户数逐月上升;5月组织完成武汉“4+1”行业标准化会议,组织编制了多项行业标准,掀起了物业行业标准化热潮。

    商业经营业务持续优化经营和管控模式,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的管控模式。2018 年6 月,完成了运营标准化各项制度和相关标准的制订,并在各项目试行;启动了成本管理优化专项工作,通过内外部对比,发现问题并提出系统的解决方案,拟于下半年实施;加快市场拓展步伐,已完成多个项目协议或意向协议的签订,同时推出九方荟子品牌,进一步优化和完善市场拓展模式。

    项目开发服务业务在确保剩余地产项目正常运营的基础上,继续推动剩余地产项目的转让,同时在商业资产管理服务方面开展与物业管理、商业经营等业务的内部协同。

    





【4.关联企业经营状况】

【截止日期】2018-12-31

关联企业名称                 营业收入(万元)   净利润(万元)    总资产(万元)

─────────────────────────────────────

中航城置业(昆山)有限公          19660.76       -11393.35       206311.64

司                                                                        

中航物业管理有限公司             388168.97        16715.26       188078.68

九江市九方商业管理有限公           7065.50         -572.78       144137.21

司                                                                        

衡阳中航地产有限公司              12653.40        -5415.87       120817.08

赣州中航九方商业有限公司           8440.42         1099.63        90851.31

成都市中航地产发展有限公           7428.83        -3275.20        77887.25

司                                                                        

龙岩紫金中航房地产开发有         122780.42        -8628.68        72417.81

限公司                                                                    

厦门紫金中航置业有限公司          42838.65         1324.01        52135.51

昆山市中航地产有限公司             1358.51         1465.44        44061.41

深圳市中航城投资有限公司           3347.95          334.56        42259.02

深圳市中航房地产发展有限           2262.38         1782.18        40804.44

公司                                                                      

赣州市航逸酒店管理有限公           1763.91          834.46        39078.89

司                                                                        

深圳中航观澜地产发展有限           3579.55         1784.50        36577.42

公司                                                                      

岳阳中航地产有限公司               1898.16          -93.60        34666.64

江西中航地产有限责任公司           1573.46          263.79        30310.66

天津格兰云天投资发展有限                 -       -20654.75        18749.36

公司                                                                      

深圳市正章干洗有限公司             5036.29          499.39        16294.72

深圳市中航九方资产管理有           5164.58         1067.04         6346.67

限公司                                                                    

惠州市中航工业地产投资发            134.41           68.81         2322.44

展有限公司                                                                

深圳市老大昌酒楼有限公司            785.75           91.77          488.12

深圳市中航智泊科技有限公                 -            0.01           39.06

司                                                                        

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