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☆公司大事☆ ◇600361 华联综超 更新日期:2019-06-21◇  

★本栏包括【1.投资者互动】【2.公司大事】★



【1.投资者互动】

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|投资者问|北京冬奥会临近,请问贵超市有没有卖跟冬奥会相关产|2019-02-27|

|        |品,到时北京的人流量巨大,对贵公司的业务有没有影|          |

|        |响。                                            |          |

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|公司答复|尊敬的投资者你好,感谢您对公司的关注。我公司会根|2019-03-26|

|        |据市场情况,及时调整商品品类,增加畅销品的供给,|          |

|        |以满足消费者的需求。 (来自:上交所)             |          |

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|投资者问|快公布预赢预增!                                |2019-01-31|

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|公司答复|尊敬的投资者你好,感谢您对公司的关注。我公司会根|2019-01-31|

|        |据相关规则,在满足披露条件时及时公告。谢谢! (来|          |

|        |自:上交所)                                     |          |

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|投资者问|你好,请告知一下截止2019年1月10日和2019年1月18日|2019-01-29|

|        |的股东人数及机构户数。谢谢                      |          |

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|公司答复|尊敬的投资者您好,感谢您对公司的关注。关于股东户|2019-01-31|

|        |数的统计,请查阅我公司公布的定期报告。谢谢! (来|          |

|        |自:上交所)                                     |          |

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|投资者问|根据长江商报报道,我买入华联综超很伤心,你们管理|2018-09-04|

|        |层不为我们股东考虑,天天举债,造成了增收不增利局|          |

|        |面财务费用比利润还高。你们高层怎么对股东解释。  |          |

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|公司答复|您好,感谢您对公司的关注。本公司重视股东利益,通|2019-01-07|

|        |过加强管理、提高经营效率、增强顾客体验等措施,提|          |

|        |升公司核心竞争力,从而进一步改进公司业绩,持续分|          |

|        |红,回报股东。 (来自:上交所)                   |          |

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|投资者问|股价一直下跌你们有没有具体措施,保护我们小散的利|2018-10-10|

|        |益。建议公司回购股票提高估值,让股票涨上去。另外|          |

|        |增强自己内生动力把公司的业绩搞上去。            |          |

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|公司答复|您好,感谢您对公司的关注。股价波动是市场行为,不|2019-01-07|

|        |受上市公司控制。本公司着眼于主业本身,提升公司业|          |

|        |绩,持续分红,回报股东。 (来自:上交所)         |          |

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|投资者问|请问董秘出售陕西事农果品 的6944.43万元,是否进入|2018-08-27|

|        |公司半年报?                                    |          |

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|公司答复|您好,感谢您对公司的关注。截止本次出售基准日,陕|2019-01-07|

|        |西事农尚欠付本公司6,944.43万元往来债务,该笔债务|          |

|        |已根据合同约定还清。上述交易发生在2018年7月,不 |          |

|        |会影响半年报。 (来自:上交所)                   |          |

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|投资者问|贵公司刚刚增资陕西事农果品有限公司1200万,事完一|2018-07-20|

|        |个月就卖了,而且才卖了120左右。这样可以吗       |          |

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|公司答复|您好,感谢您对公司的关注。价格是根据目标公司在出|2019-01-07|

|        |售基准日的净资产确定的。 (来自:上交所)         |          |

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|投资者问|请问,你们既然不想往电商方面发展,请问你们在社区|2018-07-03|

|        |超市方面有没有最新进展。                        |          |

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|公司答复|您好,感谢您对公司的关注。请关注本公司公告以便及|2019-01-07|

|        |时了解公司最新进展。 (来自:上交所)             |          |

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|投资者问|请问贵公司对新消费有什么布局嘛?对消费者体验准备|2018-01-09|

|        |升级吗                                          |          |

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|公司答复|您好,我们将继续以综合超市为核心业务,进一步在优|2018-07-03|

|        |势地区发挥优势业务,提升区域内的竞争力。公司注重|          |

|        |体验式服务的优化升级,并将其作为我公司超市业态的|          |

|        |特色之一。感谢您对本公司的关注。 (来自:上交所) |          |

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|投资者问|公司今年全年的营业额有多少?看了16年年报,额业额|2017-12-21|

|        |在140个亿,是不是太少了?140多家门店,平均一个门|          |

|        |店一年营业额才1个亿??现在好多做生鲜超市的上市 |          |

|        |公司都跟互联网巨头合作,像永辉跟腾讯,新华都,三|          |

|        |江购物跟阿里合作,现在红旗连锁也停牌引入战投?公|          |

|        |司还是打算单打独斗吗?                          |          |

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|公司答复|您好,公司2017年度营业收入117.59亿元,营业收入减|2018-07-03|

|        |少主要原因是公司出售了全资子公司北京华联精品超市|          |

|        |有限公司股权所致。我公司专注于综合超市实体业务,|          |

|        |更注重把体验式服务做好,通过加强管理、提高经营效|          |

|        |率、增强顾客体验等措施,提升公司核心竞争力。感谢|          |

|        |您对本公司的关注。 (来自:上交所)               |          |

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(本栏目只是重要公告的摘要,全部公告和公告全文请登录上交所网站 http://www.sse.com.cn/ 浏览。)

【2.公司大事】

【2019-06-20】华联综超(600361)2018年年度报告(修订版)(详情请见公告全文)



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【2019-06-20】华联综超(600361)关于回复上海证券交易所《关于对北京华联综合超市股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》的公告(详情请见公告全文)

证券代码:600361  证券简称:华联综超        公告编号:2019-036

北京华联综合超市股份有限公司关于回复

上海证券交易所《关于对北京华联综合超市股份有限

公司 2018 年年度报告的事后审核问询函》的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

北京华联综合超市股份有限公司(以下简称 “公司”)于 2019 年 5 月 29 日收到上海证券交易所发来的上证公函[2019]0804 号《关于北京华联综合超市股份有限公司 2018 年年度报告的事后审核问询函》(以下简称“《问询函》”),根据相关要求,现将公司对《问询函》的回复公告如下:

一、关于关联方及关联交易

1、年报披露,2018 年公司货币资金期末余额为 46.55 亿元,占公司总资产

的比例为 45.54%。同时,短期借款期末余额 13.5 亿元,同比增加 148.63%;一年内到期的非流动负债期末余额 6.99 亿元;其他流动负债余额期末余额 12 亿元。

2018 年公司利息费用为 1.56 亿元。请公司:(1)结合行业经营特点和公司业务模式,说明账面维持大额货币资金的同时借入大量有息负债,导致公司承担较高财务费用的原因及合理性;(2)公司存在大股东控股的华联财务公司的账户资金余额为 28.77 亿元,其中包含定期存款 17.07 亿元,华联财务本期活期按银行同期存款利率、定期按银行同期基准利率水平执行。请说明是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况,是否存在货币资金被其他方实际使用的情况;(3)2018 年公司利息收入为 4,630.41 万元,平均存款利率仅 0.99%,请说明公司货币资金规模与利息收入不匹配的原因及合理性。请会计师发表意见。

公司回复:

(1)公司账面维持大额货币资金的同时借入大量有息负债,导致公司承担较高财务费用的原因及合理性

                            1

公司是经营超市的连锁零售企业,主要在全国范围内选址开设门店从事商品的采购和零售业务。在资金层面,超市行业有如下特点:

①商品销售以现款现货为主,资金回笼较为及时,同时在支付商品采购资金时由于存在账期,从而会形成一定规模的货币资金短期沉淀,在采购款账期到期时再用于货款支付。为了给供应商提供可靠的信用保证,超市需要保持相应的资金储备;

②随着人工和物业成本的不断上升,对行业的盈利能力形成冲击。超市为了保持相对稳定的利润空间,需考虑向商品供应链上游拓展,减少中间环节,包括商品基地采购、工厂直采等。在开展相关业务过程中一般会有一定的预付资金要求,超市需要保持一定的资金储备;

③为了积极面对行业内的竞争,避免市场份额被蚕食,提升连锁品牌影响力,有必要每年保持一定的开店规模,开店所需资金包括购置或租赁物业(租房定金、押金)、前期开办费用、装修改造和设备购置支出、以及铺底流动资金等。开店资金需要提前筹措并有所储备;

④为了提升竞争力和区域优势,项目收购越来越普遍,会考虑储备一定的资金用于成熟项目的收购(如公司 2018 年度以现金 44,367 万元完成了江苏紫金和百好吉百货的收购)。

公司目前的主要业务模式是将租赁的物业改造为商品零售场所,为消费者提供商品及其他服务。具体经营方式主要有自营、联营和租赁三种。公司在以自营或联营方式开展业务时,大部分供应商提供的账期在 30-60 天,相应形成公司债务;同时公司也考虑加大商品直采业务以提升商品毛利;另外,根据公司发展策略,公司将通过开设新店或收购相关商业项目方式,在优势地区加大店铺密度,积极稳妥地拓展新店。

截至 2018 年 12 月 31 日,公司流动负债 74.09 亿元,其中有息流动负债 32.49亿元,无息流动负债 41.60 亿元。无息负债主要包括应付票据及应付账款 28.01亿元、预收账款 4.76 亿元、其他应付款 8.16 亿元;有息流动负债主要包括短期

                                  2

借款 13.5 亿元,一年内到期的非流动负债 6.99 亿元,其他流动负债 12 亿元。

   截至 2018 年 12 月 31 日,公司货币资金为     46.55 亿元,银行存款为 45.94 亿元,主要存放于以下金融机构:

                                                                     单位:万元

序号  金融机构名称            活期存款                定期存款       合计

1     财务公司                117,056.32                 170,689.16  287,745.48

2     盛京银行                80,088.48                         -    80,088.48

3     农业银行                15,216.17                         -    15,216.17

4     贵阳农商行              12,437.00                         -    12,437.00

5     华夏银行                           26.28           10,300.00   10,326.28

6     广西北部湾银行          10,077.11                         -    10,077.11

7     中国银行                7,893.41                          -    7,893.41

8     工商银行                7,851.28                          -    7,851.28

9     建设银行                7,008.30                          -    7,008.30

10    内蒙古银行              5,920.97                          -    5,920.97

11    其他银行小计            14,830.29                         -    14,830.29

      总计                    278,405.60                 180,989.16  459,394.76

   截至 2018 年 12 月 31 日,公司短期借款 13.5 亿元,一年内到期的非流动负债 6.99 亿元,其他流动负债 12 亿元。其中:

   短期借款具体情况如下:

                                                                     单位:万元

序号        贷款机构       贷款金额             利率     起始日      到期日

1     华夏银行                10,000.00         4.3000%  2018.03.28  2019.03.28

2     华夏银行                30,000.00         5.0025%  2018.03.29  2019.03.29

3     招商银行                11,248.72         2.5515%  2018.05.10  2019.01.17

4     兰州银行                3,000.00          6.6000%  2018.06.13  2019.06.12

5     兰州银行                2,000.00          6.6000%  2018.06.15  2019.06.12

6     广西北部湾银行          5,000.00          5.0750%  2018.06.28  2019.06.28

7     广西北部湾银行          5,000.00          5.4375%  2018.06.29  2019.06.29

8     北京银行                20,000.00         4.7850%  2018.07.12  2019.07.12

9     华联财务公司            1,422.00          2.2500%  2018.08.28  2019.02.23

10    内蒙古银行              10,000.00         5.6550%  2018.09.20  2019.09.16

11    华联财务公司            2,000.00          2.2500%  2018.10.12  2019.02.13

12    建设银行                19,300.00         4.7850%  2018.10.15  2019.08.14

13    建设银行                700.00            4.7850%  2018.11.01  2019.10.31

                                         3

14    华联财务公司      2,443.00        2.7500%   2018.11.14          2019.05.14

15    华联财务公司      2,895.00        2.7500%   2018.11.22          2019.05.22

16    贵阳农村商业银行  10,000.00       6.8000%   2018.12.28          2019.12.27

      合计              135,008.72

   公司一年内到期的非流动负债 6.99 亿元为中期票据,其他流动负债 12 亿元为超短期融资券,具体情况如下:

                                                              单位:万元

序号  债务融资工具      发行金额        票面利率  起始日              到期日

1     16 华联 MTN001    70,000.00       4.5000%   2016.08.31          2019.08.30

2     18 华联 SCP001    40,000.00       7.5000%   2018.05.23          2019.02.17

3     18 华联 SCP002    80,000.00       7.5000%   2018.07.12          2019.04.8

合计                    190,000.00

   截至 2018 年 12 月 31 日,公司货币资金为 46.55 亿元,主要考虑到:

   ①有利于公司及时偿还应付票据及应付账款等流动性负债,增加供应商的合作信心,改善交易条件。根据截止 2018 年 12 月 31 日的公司应付账款以及应付票据情况,已经到期的账款有约 14 亿元。

   ②有利于开展商品直采业务。随着商品采购向上游拓展,公司越来越重视商品直采业务,公司 2019 年还将全面开展蔬菜、水果、肉品等直采业务,预计直采业务占比约 10%,直采金额将达 12 亿元左右。由于直采业务一般是同时付款或预付款,按平均资金占用时间 60 天计,开展直采业务将需要约 2 亿元资金。

   ③拓展新店提供资金支持。公司 2019 年计划新开门店 20 家左右,开店所需店均资金约 2,650 万元,需要资金储备约 5.3 亿元。

   ④有利于有息负债到期时能按时偿付。a、公司分别有 4 亿元和 8 亿元的超短期融资券于 2019 年 2 月和 4 月到期;b、公司近期有 7 亿元中期票据到期。

   ⑤有利于维持正常的运营开支,包括工资支付、房租、水电费用的支付等。

按公司年支付运营费用超过 20 亿元计,至少需要保持流动资金约 2 亿元。

   ⑥质押的定期存款及保函及票据保证金 1.2 亿元。

   ⑦其余资金作为储备,用于防范流动性风险以及收购相关商业项目。

                                    4

公司 2017 年末货币资金情况:

截至 2017 年 12 月 31 日,公司货币资金为 41.87 亿元,主要用于:

①      用于支付应付账款以及应付票据周转资金约 14 亿元。

②      开展直采业务需要约 1 亿元周转资金。

③      用于 2018 年新开门店 6 家,所需资金 0.75 亿元(公司前几年处于调整期,

        2018 年开店数量较少,且所开店铺多由业主提供装修,相应单店投资额

        较小)。

④      用于偿还 2018 年 1 月到期的 4 亿元超短期融资券、2018 年 4 月到期的 7

        亿元短期融资券、2018 年 5 月到期的 6 亿元超短期融资券。

⑤      维持正常的运营开支,包括工资支付、房租、水电费用的支付等,至少

        需要保持流动资金约 2 亿元。

⑥      以现金 4.44 亿元完成了江苏紫金和百好吉百货的收购。

⑦      其余资金作为储备,用于防范流动性风险。

2018 年末同行业可比上市公司货币资金情况:

                                                                 单位:亿元

公司简称  货币资金       总资产         流动负债  货币资金/总    货币资金/流

                                                  资产(%)        动负债(%)

红旗连锁          11.15  47.94          21.80     23.26          51.17

永辉超市          47.33  396.27         199.51    11.94          23.72

中百集团          12.78  80.04          43.67     15.97          29.27

家家悦            22.84  71.55          42.61     31.92          53.60

华联综超          46.55  102.21         74.09     45.54          62.83

综上,公司认为,在当前市场和信贷环境下,承担一定的财务费用融入有息负债,相应维持一定规模的货币资金,可以较好的防范公司出现信用风险,同时也可以为公司的经营发展提供资金保证。与同行业可比上市公司相比,公司货币资金占总资产的比例较高。公司今后将进一步加强资金管理,适度控制货币资金规模和有息负债规模。一是公司 7 亿元的中期票据于今年 8 月到期偿还后,不再续发;二是公司 4 亿元的超短期融资券于今年 12 月到期偿还后,不再续发;三

                                     5

是公司于今年 5 月申请注册的 10 亿元超短期融资券额度,年内不组织发行。通过以上措施,公司债务规模将得到有效改善。

(2)是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况,是否存在货币资金被其他方实际使用的情况

华联财务公司是一家经人民银行批准具有从事金融服务资格的、由公司大股东控股的非银行金融机构。公司在全国范围内不同地区开展业务,各经营核算主体均在华联财务公司开设结算账户,公司在华联财务公司存款已按规定履行了关联交易决策流程。为了提高资金管理效率,公司各经营核算主体的供应商货款、费用以及工资等的支付基本都是通过华联财务公司进行外部结算,相当于公司90%以上的结算业务是通过华联财务公司办理的,因此需要保持一定规模的华联财务公司存款,以保证公司各项结算业务的顺利办理。

公司对于在华联财务公司开立的账户自主管理,不存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况;公司相关货币资金可以根据需要完成支付,定期与华联财务公司核对账目,不存在货币资金被其他方实际使用的情况。

(3)货币资金规模与利息收入不匹配的原因及合理性

公司的货币资金均存放在各商业银行和华联财务公司,存款方式包括活期存款、定期存款 (以 3 个月和 6 个月为主)等形式。公司在华联财务公司活期存款的年利率为 0.35%(对于单个账户日存款额超过 5 万元的部分,按照协定存款利率 1.15%计息),定期存款是在基准利率的基础上上浮 40%计息(年化利率 3 个月为 1.54%,6 个月为 1.82%)。

2018  年度,公司定期存款利息收入为  2,567.81  万元,活期存款利息收入为2,062.60 万元。综合考虑活期存款、定期存款的影响后,2018 年公司实际平均存款年利率为 0.99%,利息收入为 4,630.41 万元是合理的。

会计师意见:

2018 年年报审计过程中,我们关注了货币资金和利息收入的真实性,主要执行了以下审计程序:取得了所有公司的现金盘点表,并抽样进行了现金监盘;取得了所有公司的《已开立银行结算账户清单》,并与账面记录的银行账户进行了

                                6

核对,验证了银行账户的真实性和完整性;取得了所有银行账户的银行对账单和银行余额调节表进行核对,并检查了大额银行未达账项;对所有银行账户中的存款和借款均进行了函证;针对存放在华联财务公司的存款,亲自前往华联财务公司进行了现场对账;抽样对货币资金、利息收入进行了细节测试和截止性测试等。

我们没有发现公司上述回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获取的相关资料在所有重大方面存在不一致。我们认为,公司维持大额货币资金有一定合理性;利息收入与货币资金规模可以匹配;未发现存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户,以及货币资金被其他方实际使用的情况。

2、年报披露,2018 年公司参股公司华联财务、华联鑫创益、华联保理的营

业收入分别为 2.40 亿元、2.26 亿元和 384.21 万元,净利润分别为 1.44 亿元、1.65

亿元和  146.37  万元。去年同期三家参股公司的营业收入分别为    673.91      万元、

4,822.98 万元和 1,712.17 万元,净利润分别为 40.99 万元、2,917.09 万元和 1,100.28万元。请公司补充说明上述三家参股公司营业收入和净利润相较去年同期大幅变动的原因,核实相关数据是否有误,自查年报中的其他错误并予以更正。

公司回复:

经核实,在 2018 年年报中披露的参股公司华联财务、华联鑫创益、华联保理当年和去年同期营业收入、净利润数据列示顺序有误。现更正如下:2018 年公司参股公司华联财务、华联鑫创益、华联保理的营业收入分别为 23,998.45 万元、384.21 万元和 4,822.98 万元,净利润分别为 14,376.81 万元、146.37 万元和 2,917.09万元。去年同期三家参股公司的营业收入分别为 22,579.07 万元、673.91 万元和1,712.17 万元,净利润分别为 16,474.29 万元、40.99 万元和 1,100.28 万元。

3、年报披露,报告期内公司部分门店与华联股份、华联咖世家共用物业,

日常经营用水、电费用由公司对外缴纳,并按水、电市政价格与上市单位结算。

华联股份为控股股东子公司,华联咖世家与公司系同一董事长。请公司补充披露:(1)列式共用物业的具体门店名称、各单位的使用面积、水电费分摊比例及确定依据、各自分摊金额、结算周期;(2)结合上述因素,说明是否存在关联方非经营占用上市公司资金的情形。请会计师发表意见。

公司回复:

                7

              公司部分门店与华联股份共用物业且代华联股份支付水电费明细如下:

共用物  面积(万平方米)     综超代付电费(万元)             综超代付水费(万元)       水电费

业门店  华联  华联   面积合            代华联股               公司   代华联股            分摊依  结算

名称    综超  股份   计      公司自用  份支付    电费合计     自用   份支付    水费合计  据      周期

北京通                                                                                   按表    30

州武夷  0.49  1.02   1.51    112.52    396.12       508.64    2.91   25.24     28.15     计费    天

店

北京天                                                                                   按表    30

通中苑  0.77  5.04   5.81    203.25    1,408.04     1,611.29  --     --             --   计费    天

店

北京肖  0.56  2.47   3.03    178.24    560.47       738.71    4.92   --        4.92      按表    30

家河店                                                                                   计费    天

北京顺                                                                                   按表    30

义金街  0.58  8.93   9.51    --        --           --        4.61   242.06    246.67    计费    天

店

四川内  0.75  6.45   7.20    143.91    497.96       641.87    5.55   18.90     24.45     按表    30

江店                                                                                     计费    天

北京上  0.72  5.53   6.25    385.59    1,179.45     1,565.04  --     --             --   按表    30

地店                                                                                     计费    天

合计    3.87  29.44  33.31   1,023.51  4,042.04     5,065.55  17.99  286.20    304.19

              上表所列物业均为华联综超与华联股份共用物业,上述物业的电费和水费由

        华联综超统一缴纳给市政单位,华联股份在公司总表下面加装分表,用于独立计

        量所使用的水电量;双方一起在月末查表,华联股份按查表数量,以市政价格与

        公司进行结算,每月末完成开票付款。

              华联咖世家租用公司四川大厦 7 层部分区域作为办公区,其使用的水、电费

        用,自行缴纳给大厦物业,无需公司代付。

              综上,不存在关联方非经营占用上市公司资金的情形。

              会计师意见:

              2018 年年报审计过程中,我们关注了关联方交易和余额,主要执行了以下审

        计程序:对关联方交易金额与期末余额进行了函证;对共用物业门店,结算水电

        业务进行了检查,确认了双方结算及时性及公允性。

              我们没有发现公司上述回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中

        获取的相关资料在所有重大方面存在不一致。我们认为,公司不存在关联方非经

                                                 8

营占用上市公司资金的情形。

      二、关于企业合并

      4、年报披露,2018 年公司商誉期末账面价值 1.24 亿元,同比增长 313.31%,主要原因系收购江苏紫金和百好吉百货,报告期内未计提商誉减值准备。请公司补充披露:(1)主要标的公司收购时的评估过程,期末商誉减值测试的方法,资产组或资产组组合认定的标准、依据和结算,商誉减值测试详细计算过程,具体指标选取情况、选取依据及合理性,包括营业收入、收入增长率、净利润、毛利率、费用率、净利率水平、自由现金流、折现率等重点指标的来源及合理性;(2)结合产生商誉以来报告期各期商誉减值测试的具体情况及商誉减值计提情况,明确说明各期商誉减值计提是否具有充分性和准确性,是否符合《企业会计准则》的相关规定,是否符合谨慎性要求,是否存在商誉减值计提不充分的情形,并提供相关证据和说明。请会计师发表意见。

      公司回复:

      报告期,公司商誉明细如下(万元):

被投资单位                   2018 年末                       2017 年末

名称              原值       减值       账面金额   原值      减值       账面金额

江苏紫金          5,767.98   2,765.35   3,002.63   5,767.98  2,765.35   3,002.63

百好吉百货        9,407.58         --   9,407.58         --        --         --

合计              15,175.56  2,765.35   12,410.21  5,767.98  2,765.35   3,002.63

      (1)商誉的形成及减值测试情况

      <1>江苏紫金商誉形成及减值测试

      江苏紫金原股东为华联股份,华联股份与公司同受华联集团最终控制,因此收购江苏紫金系同一控制下企业合并,对于同一控制下的企业合并,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因会计政策不同而进行的调整以外,按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。

      江苏紫金的商誉,系 2009 年华联股份非同一控制下企业合并江苏紫金,在合并层面形成的商誉,本期同一控制下企业合并江苏紫金,按江苏紫金在华联股份合并财务报表中的账面价值计量。

      商誉减值测试方法为期末资产组公允价值减去处置费用后的净值计算资产

                                        9

组的可收回金额。由于公司按照法律主体对经营活动进行管理,因此将江苏紫金整体认定为资产组,资产组中的主要资产为商业物业,对类似可比的商业物业采用市场法进行估算获取公允价值,商誉减值测试具体计算过程如下:

      ①计算包含商誉的资产组账面价值:

                                                                      单位:万元

内容                                                                  金额

资产组账面价值                                                        11,913.88

商誉账面价值                                                          3,002.63

合计                                                                  14,916.51

      ②计算可收回金额:

                                                                      单位:万元

内容                                                                  金额

公允价值                                                              15,904.00

减:处置费用                                                          60.00

可收回金额                                                            15,844.00

      通过计算,可收回金额大于包含商誉的资产组账面价值,未发生减值。

      其中,采用市场法对商业物业进行评估,公允价值计算如下:

      选取近期同一供需圈内邻近地近的三个交易案例进行比较:

案例      项目名称        房屋坐落            交易时间    用途        房屋售价

                                                                      (元/m2)

A         富康新村        秦淮区月牙湖富康新  2017-9-25   商业        16,722

                          村

B         万达紫金明珠    光华路星海路 8 号   2017-11-20  商业        12,778

C         御水湾花园      大光路中和桥 1 号   2017-9-25   商业        14,343

      将江苏紫金商业物业与上述三个案例进行价格因素对比:

          项目            江苏紫金            案例 A      案例 B      案例 C

交易单价(元/平方米)     待定                16,722      12,778      14,343

交易情况                  正常                正常        正常        正常

交易时间                  2018.12             2017.9      2017.11     2017.9

区位      繁华程度        繁华                略繁华      繁华        繁华

状况      交通便捷度      多条公交线         多条公交线   多条公交线  多条公交线

                                      10

因素                路,较优          路,较优    路,较优      路,较优

      环境质量      一般              一般        一般          一般

      景观          较好              较好        较好          较好

      公共配套设施  较齐全            较齐全      较齐全        较齐全

      其他          较好              较好        较好          较好

      临街状况      苜蓿园大街        紫金路      光华路        大光路

      新旧程度      较新              较新        较新          较新

      装修          毛坯              中装        中装          中装

      配套设施      设备设施齐        设备设施齐  设备设施齐    设备设施齐

                    全                全          全            全

      平面布置      一般              一般        一般          一般

实物  使用功能      商超              商业        商业          商业

状况  结构类型      框架              框架        框架          框架

因素  楼层          1-2               1/2         1/3           1/2

      朝向          南北              南北        南北          南北

                    门口广场很

      停车位数      大,停车位较      较少        更少          更少

                    多

      其他          有租约限制、  无租约限制,    无租约限制,  无租约限制,

                    面积较大          面积较小    面积较小      面积较小

权益  土地使用期限  21.33             23.02       27.02         19.01

状况  他项权利状况  无                无          无            无

因素  产权人状况    独立产权          独立产权    独立产权      独立产权

                                  11

确定修正系数:

          项目                       江苏紫金      案例 A          案例 B   案例 C

交易单价(元/平方米)                              16,722           12,778  14,343

交易情况                                 100       100              100     100

交易时间                                 100       100              100     100

          繁华程度                       100       101              100     100

      区  交通便捷度                     100       100              99      100

      域  环境质量                       100       101              100     100

      因  景观                           100       101              100         99

      素  公共配套设施                   100       101              100     100

          其他                           100       100              100     100

          临街状况                       100       100              100     100

          新旧程度                       100       100              100     100

          装修                           100       101              101     101

          配套设施                       100       100              100     100

          平面布置                       100       100              100     100

      个  使用功能                       100       100              100     100

      别

      因  结构类型                       100       100              100     100

      素  楼层                           100       100              100     100

          朝向                           100       100              100     100

          停车位数                       100       99               96          96

          其他                           100       104              104     104

修正年期  土地剩余年期               100.00        104.00           111.00  94.00

      比较因素修正系数及比准价格计算表:

比较因素                待估物业         案例一  

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