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☆公司大事☆ ◇000978 桂林旅游 更新日期:2018-12-13◇  

★本栏包括【1.公司大事】★



(本栏目只是重要公告的摘要,全部公告和公告全文请登录深交所网站 http://www.szse.cn/ 浏览。)	

【1.公司大事】

【2018-12-14】桂林旅游(000978)关于以公开挂牌方式转让桂林荔浦丰鱼岩旅游有限公司51%股权暨债权的进展公告(详情请见公告全文)

证券代码:000978  证券简称:桂林旅游                 公告编号:2018-041

                  桂林旅游股份有限公司关于

          以公开挂牌方式转让桂林荔浦丰鱼岩

          旅游有限公司 51%股权暨债权的进展公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

桂林旅游股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)于2018年11月5日召开的第六届董事会2018年第六次会议审议通过了拟以公开挂牌方式转让桂林荔浦丰鱼岩旅游有限公司(以下简称“丰鱼岩公司”)51%股权暨债权的议案。

公司拟在北部湾产权交易所以公开挂牌方式转让持有的丰鱼岩公司51%股权暨公司(含下属子公司)债权,首次挂牌价格为9,385.31万元(因丰鱼岩公司的净资产评估值为负数,首次挂牌价格为截至2018年6月30日公司及下属子公司所持丰鱼岩公司的债权账面价值),挂牌底价为首次挂牌价格的81%(7,602.10万元)。

相关公告刊载于2018年11月6日的《中国证券报》、《证券时报》及巨潮资讯网。

公司委托北部湾产权交易所于2018年11月13日将持有的丰鱼岩公司51%股权暨公司(含下属子公司)债权公开挂牌转让,首次挂牌价格为9,385.31万元。相关挂牌信息详见2018年11月13日的《广西日报》、《桂林日报》及北部湾产权交易所网站(http://www.bbwcq.com/),挂牌公告期为2018年11月13日至2018年12月10日。

2018年12月12日,公司收到北部湾产权交易所发来的《关于桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司51%股权及9,385.31万元债权转让项目挂牌情况的函》,截至挂牌期满无意向受让方报名参与竞买。

根据上述公开挂牌情况及本公司第六届董事会2018年第六次会议决议,公司将挂牌价格下调至8,446.78万元,并于2018年12月12日委托广西北部湾产权交易所就公司转让持有的丰鱼岩公司51%股权暨公司(含下属子公司)债权进行第二次挂牌,挂牌公告期为2018年12月13日至2019年1月10日。

本次交易的交易对方和最终交易价格以公开挂牌结果为准,公司将根据相关

                                  1

事项的进展情况,及时履行信息披露义务。敬请广大投资者关注并注意投资风险。

特此公告。

               桂林旅游股份有限公司董事会

               2018年12月13日

            2



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【2018-11-06】桂林旅游(000978)股权转让涉及的桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明(详情请见公告全文)

        目  录

说明一  关于《资产评估说明》使用范围的声明.....................................................................................2

说明二  评估对象与评估范围说明.............................................................................................................3

        一、评估对象与评估范围.............................................................................................................4

        二、实物资产的分布情况及特点.................................................................................................4

        三、无形资产情况.........................................................................................................................5

        四、账外资产情况.........................................................................................................................5

说明三  资产核实情况总体说明.................................................................................................................6

        一、资产核实过程.........................................................................................................................7

        二、资产权属状况.........................................................................................................................8

        三、影响资产核实的事项及处理方法.........................................................................................9

        四、资产核实结论.........................................................................................................................9

说明四  评估技术说明 ..............................................................................................................................10

(成本法)资产基础法评估技术说明...............................................................................................11

        流动资产评估说明.......................................................................................................................12

        长期股权投资 ..............................................................................................................................17

        房屋建(构)筑物评估说明...........................................................................................................18

        设备评估说明 ..............................................................................................................................28

        无形资产-土地使用权评估说明...............................................................................................41

        无形资产—其他无形资产评估说明...........................................................................................48

        负债评估说明 ..............................................................................................................................60

说明五  评估结论与分析说明...................................................................................................................63

        一、评估结论 ..............................................................................................................................64

        二、评估价值与账面价值比较的变动情况及说明...................................................................64

        二、关于经济行为的说明.............................................................................................................5

        三、关于评估对象与评估范围的说明.........................................................................................6

        四、关于评估基准日的说明.........................................................................................................6

        五、可能影响评估工作的重大事项说明.....................................................................................6

        六、资产清查情况说明.................................................................................................................6

        七、资料清单 ................................................................................................................................8桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

说明一  关于《资产评估说明》使用范围的声明

        关于《资产评估说明》使用范围的声明

本说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和管理部门使用。非为法律法规规定,说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸公开媒体。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

说明二  评估对象与评估范围说明

        评  估                    对  象  与  评  估  范    围  说  明

中京民信(北京)资产评估有限公司                                        -3-

桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                  评估对象与评估范围说明

   一、评估对象与评估范围

委托评估的评估对象为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的股东全部权益价值,评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的全部资产和负债。

委托评估的资产类型包括流动资产、非流动资产,其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货及其他流动资产;非流动资产为长期股权投资、固定资产、无形资产;负债为流动负债及非流动负债。其账面金额如下表:

                                                            (金额单位:人民币万元)

              项  目                                        账面价值

                                                            A

1   流动资产                                                          1,222.64

2   非流动资产                                                        6,611.81

6   长期股权投资                                                      2,510.00

8   固定资产                                                          3,756.43

14  无形资产                                                                          345.38

20                资产总计                                            7,834.45

21  流动负债                                                          9,639.31

22  非流动负债                                                                        14.69

23                负债合计                                            9,654.00

24            净资产(所有者权益)                                    -1,819.55

二、实物资产的分布情况及特点

评估范围内的实物资产账面反映为存货(原材料、在库周转材料、产成品等)和固定资产(机器设备、运输设备、电子设备)。

存货为外购的原材料、在库周转材料、产成品等,为酒店、餐饮经营用品及少量办工用电子产品等。部分原材料库存达五年以上。

房屋建筑物总建筑面积 21,779.98 平方米,其中房屋建筑物 35 项,构筑物 55 项,多在 1994-2013 年间建造完成。房屋建(构)筑物目前使用尚为合理,其功能基本能满足生产经营要求,无特殊增贬值因素影响房屋价值。部分房屋已办理房屋所有权证。

机器设备 25 台(套)、车辆 33 辆、电子设备及其他设备 325 台(套),合计 383 台(套)。主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施;车辆包括 4 辆乘用车、26 艘电动船、2 台电动旅游车和 1 台拖拉机;电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室,主要有彩电、空调、电脑等电子设备。车辆在公司使用、设备大多

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明处于停用或闲置停用状态。

上述存货及设备存放于广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区内。

三、无形资产情况

评估范围内的无形资产为土地使用权及“丰鱼岩”溶洞资源使用权。其中:土地使用权账面金额 274.50 万元,“丰鱼岩”溶洞资源使用权账面金额 70.88 万元。

(一)土地使用权位于桂林市荔浦县三河乡东里村,使用面积 61,720 平方米,旅游用途,国有土地使用证号为:荔国用(1998)字第 Bb007 号,土地使用人:桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司。

(二)其他无形资产 “丰鱼岩”溶洞资源使用权,于 1998 年 4 月 28 日取得,被评估单位确定的账面摊销年限为 50 年(1998 年 4 月 26 日至 2048 年 4 月 25 日)。

四、账外资产情况

未发现被评估单位存在账外资产的情况。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

说明三  资产核实情况总体说明

        资产核实情                况  总                    体  说  明

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                  资产核实情况总体说明

评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估明细表》,对存货、长期股权投资、固定资产、土地使用权、“丰鱼岩”溶洞资源使用权的产权归属证明文件的资料进行收集;并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下,于二○一八年九月十日至十三日对评估范围内资产及负债进行了核实。

一、资产核实过程

(一)实物类资产

企业的实物类资产为存货和机器设备、运输设备、电子设备。首先进行账(财务账)、表(评估明细表)核对;然后对照《资产清查评估明细表》,按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时,对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。

1、房屋建(构)筑物

房屋建筑物主要为贵宾楼(A、B、C、D 楼)、餐厅、自建锅炉房、导游休息室、音乐播放厅、丰鱼岩游客中心等,构筑物主要为围墙、道路、水池、池塘、堤坝等。对房屋建(构)筑物,逐一核对数量(栋、间、项),核实座落位置、建成年月及建筑结构;对办理产权证的房屋,核对建筑面积;对未办理产权证的房屋,核对企业所提供的建筑面积,了解是否存在权属纠纷。

2、存货

对存货,按照重要存货全查、一般存货抽查(抽查金额不低于该类存货总金额的 60%)的原则对各类存货进行现场核查,核实各类存货的数量、金额,查看各类存货的现状,了解是否存在残、次、冷、背等情况。在对存货进行现场抽查盘点的同时,并对现状及消防、安全情况进行了必要的检查。

3、机器设备、电子设备、车辆

对机器设备、电子设备,现场清点核对数量(台、套),查明有无盘盈、盘亏情况;对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看,确定有无报废情况及报废设备的名称、数量;抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等,以判断明细表上所填相关内容的正确与否;抽查设备购置发票或相关记账凭证,核实设备的权属;对车辆,逐一核对《车辆行驶证》,查询年检资料,向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

(二)非实物类资产

非实物类资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和其他流动资产,长期股权投资、无形资产等其他非流动资产。

对流动资产,主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实。

对长期股权投资,主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、财务记录等,核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等。

对土地使用权,查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料,了解土地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况;对其他无形资产,查阅相关档案、岩溶资源有偿使用证,重点了解其性质、特点、形成过程、使用范围、权属状况等,以核实其的存在性。

(三)账外资产被评估单位列入评估范围的资产均有账面记录。

(四)负债

负债为流动负债。对负债款项,了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程,了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项;对计提款项,了解主要款项的计提依据、标准,查阅相关合同、纳税申报资料等,了解分析是否存在无需计提或者计提不合理的款项;以核实各负债款项、计提款项的实际金额。

二、资产权属状况

(一)实物资产

评估范围内的实物资产账面反映为存货、房屋建(构)筑物和设备类。

1、存货类资产为原材料、在库周转材料、产成品等,均有购料发票、出入库单等

原始凭证。

2、机器设备、电子设备、运输设备,其产权归桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司

所有,皆有相应的购置发票及产权证明材料。

3、评估范围的房屋建(构)筑物除贵宾 A 楼(桂房证字第 5026112 号)、宾馆二号

楼(宿舍楼)(桂房证字第 5026113 号)、贵宾 B 楼(桂房权证荔字第 20013744 号)、综合楼(桂房证字第 5026114 号)、旧餐厅(桂房证字第 5026110 号)、餐厅宿舍(桂房证字第 5026117 号)、贵 C 楼(桂房权证荔字第 200917697 号)已办理房屋所有权证,其

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明余房屋建筑物皆未办理房产证。

      (二)无形资产

      1、评估范围内的土地使用权面积 61,720 平方米,位于桂林市荔浦县三河东里,为国有土地使用权,土地使用权证号为荔国用(1998)字第 Bb007 号。

      2、荔浦县矿产资源管理局于 1998 年 4 月 28 日颁发《广西壮族自治区岩溶资源有偿使用证(》荔矿管字第 98-1 号),规定丰鱼岩溶洞资源作价 1,000 万,使用期 50 年(1998年 4 月 26 日至 2048 年 4 月 25 日),由丰鱼岩旅游有限责任公司(被评估企业前身)享有。

      三、影响资产核实的事项及处理方法

      资产核实未受到限制,也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。

      四、资产核实结论

      经过资产核实,评估人员认为评估范围内资产与负债的账表相符、表实基本相符。

除大部分房屋未办理产权证外,其余固定资产及无形资产权属清晰。设备大多处于停用和报废状态。企业列入评估范围的资产属实。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

说明四  评估技术说明

                                  评  估  技  术  说        明

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

(成本法)资产基础法评估技术说明

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                  流动资产评估说明

一、评估范围

本次流动资产评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司于评估基准日 2018 年6 月 30 日的流动资产。流动资产具体包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货及其他流动资产。

上述资产在评估基准日账面值如下所示:

                                      金额单位:人民币元

编号                科目名称                                账面价值

3-1   货币资金                                                        98,825.44

3-4   应收账款                                                        466,750.42

3-5   预付账款                                                        3,471.24

3-8   其他应收款                                                      11,459,284.99

3-9   存货                                                            103,215.03

3-11  其他流动资产                                                    94,831.55

3                   流动资产合计                                      12,226,378.67

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段:

第一阶段:准备阶段

对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,指导企业填写流动资产评估明细表。

第二阶段:现场勘察核实阶段

(一)核对账目:根据企业提供的流动资产评估明细表资料,首先对财务总账、明细账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。作到账表相符。

(二)现场清查盘点:评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下,对企业申报的实物流动资产进行现场盘点。现金为全额盘点,存货为抽查盘点,同时填写了“现金盘点表“和”存货抽查盘点表“。

第三阶段:评定估算阶段

(一)将核实调整后的流动资产评估明细表,录入计算机;(二)对各类资产采用重置成本法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表;(三)提交流动资产的评估技术说明。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

三、评估分析

各项流动资产评估说明如下:

(一)货币资金

货币资金包括现金、银行存款, 账面值为 98,825.44 元。其中现金 37,463.48 元,银行存款 61,361.96 元。

1、现金

现金为人民币,存放于公司财务部,账面值为 37,463.48 元。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金,实地盘点后倒推出评估基准日的现金库存数,按核实无误后的数额确认现金评估值。

现金评估值为 37,463.48 元。

2、银行存款

银行存款账面值 61,361.96 元,为 1 个银行账户,是企业存入各商业银行的人民币存款,账面值为 61,361.96 元。评估人员核对了银行存款日记账、总账,并向开户银行发函进行询证。在查阅了开户银行对账单及银行存款余额调节表无误后,确认账表相符、账账相符。

银行存款评估值为 61,361.96 元。

货币资金评估值为 98,825.44 元。

(二)应收账款

列入本次评估范围内的应收账款账面原值为                      783,083.20  元,坏账准备

1,058,152.49 元,净值为 462,290.42 元,主要为应收阳朔县景程旅游咨询服务部、广西海洋国际旅行社有限责任公司、桂林国际旅行社有限责任公司、阳朔县景程旅游咨询服务部等旅游单位及个人的门票款。评估人员经过核对账簿,核查结算账户、原始凭证,验证其账账、账证是否相符,具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况,并进行了函证。同时,按照账龄将应收账款进行了分类,并对不同账龄应收账款的坏帐损失情况进行了统计分析,在此基础上,对各项应收账款进行了风险分析,并按会计制度计提评估风险损失的方法估算坏帐损失确定评估值。

经评估,评估风险损失为 320,792.78 元,坏账准备因无确指对象评估为零。

应收账款评估值为 466,750.42 元。

(三)预付账款

列入本次评估范围的预付账款账面值为 3,471.24 元,为企业预付中国石化销售有限公司广西桂林荔浦石油分公司的车辆加油费、桂林市特种设备检验所电梯年检费等。

评估人员结合相关合同、协议,对所有预付账款账簿、凭证进行了核对和查证,确定了

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明其预付账款的准确性和真实性。上述预付账款账龄在 1 年以内,且各往业对象皆为长期业务关系,未发现各预付款项与之相应的资产和可实现的相应权利不对应的关系, 故预付账款以各款项可收回的相应资产或可实现的相应权利的价值确定评估值。

预付账款评估值为 3,471.24 元。

(四)其他应收款

列入本次评估范围内的其他应收款余额为                        12,560,994.25  元、坏账准备

320,792.78 元,账面净值为 11,823,634.54 元。其他应收款多为荔浦县丰鱼岩田园旅游度假区管理委员会办公室、桂林温泉山庄旅游贸易有限公司、彭友爱、胡秀平的往来款,及公司职工借支、交纳的三险两金款等。

评估人员以被评估单位提供的清查明细表为基础,核实账面数,核对原始凭证,具体了解往来款项的发生时间、款项回收情况、欠款人资金、信用状况,对大额项目发询证函进行确认。在此基础上,对各项应收账款进行了风险分析,并按会计制度计提评估风险损失的方法估算坏帐损失确定评估值。

经评估,评估风险损失为 737,359.71 元,坏账准备因无确指对象评估为零。

其他应收款评估值为 11,459,284.99 元。

(五)存货

本次评估范围内的存货包括原材料、在库周转材料、在用的周转材料及产成品(库存商品)。存货分项汇总如下表:

编号                    科目名称                            账面价值

3-9-2     原材料                                                           93,875.01

3-9-3     在库周转材料                                                     600.00

3-9-5     产成品(库存商品)                                               8,740.02

3-9-8     在用周转材料                                                         -

                        合        计                                       103,215.03

                        减:存货跌价准备                                       -

                        合        计                                       103,215.03企业原材料发出时,采取加权平均法确定其发出的实际成本。存货盘存制度为永续盘存制。

评估人员对存货现场做了实地勘查,经过现场查看、了解,认为企业的存货管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚,便于货物的收、发、盘点,基本实现了科学化的管理。由于企业对存货实行定期盘点,以保证账实的一致性,本次评估人员对存货盘点未发现账实不符的情况。

企业存货管理有序,内部控制制度严谨。评估人员分别于 9 月 11 日至 13 日会同企

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明业财务、库管人员对仓库的原材料、库存商品进行了必要的帐务抽查及实物盘点验证工作。盘点价值约占总价值的 60%,盘点结果无差错,帐实基本一致。

1、原材料

原材料账面值为 93,875.01 元,为外购的酒店及餐饮经营用品、劳保用品及备品备件等。

被评估单位原材料采用实际成本核算,其入账价值由购买价、运费及其他合理费用构成。对近期购进的原材料,因其周转快、购置时间较短,价格变化较小,与市场价值接近,以核实后账面价值作为评估值;对库存时间长,长期未用且已陈旧原材料,因变现难度大,以 3%残值确定评估值。

案例:(存货-原材料表第 11 项):公司酒店用大米,经核实库存 950 斤、单价 2.09元/斤、账面值 1,983.00 元。根据市场调查,该大米市场价为 2.09 元/斤,并免费送达酒店,因此,该存货评估值为:

950 斤*2.09 元/斤=1,983.00(元)原材料评估值为 88,056.17 元。

2、在库周转材料

在库周转材料账面值为 600.00 元,系酒店用的吊灯、水泵。上述吊灯、水泵已库存多年未用,在库周转材料评估方法同原材料。

在库周转材料评估值为 18.00 元。

3、库存商品。

产成品(库存商品)账面值为 8,740.02 元,系酒店外购的酒类及餐厅柜台商品等。

产成品(库存商品)评估方法同原材料。

产成品(库存商品)评估值为 8,017.51 元。

4、在用周转材料账面值为 0 元,为已摊销的低值易耗品。对本次清查出已摊销的

在用周转材料,采用成本法评估。其计算公式为:

在用周转材料评估值=全新周转材料的成本价值×成新率

案例:(存货-在用周转材料评估明细表第 5 项):验钞机,经核实,该验钞机 2012年 1 月购得、在用数量 1 台、购置价为 1,800.00 台/元。根据市场调查,该验钞机市场售价为 1,520.00 台/元,并免费包送。其成新率采用电子设备成新率的计算方式确定为50%,因此,该存货评估值为:

1,520.00 元*25%= 380.00(元)

5、存货评估值

存货账面净额为 103,215.03         元,评估值为  102,661.08  元。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                                                金额单位:人民币元

编号         科目名称             账面价值       评估价值               增减值        增值率%

3-9-2        原材料               93,875.01                 88,056.17   -5818.84      -6.2

3-9-3  在库周转材料               600.00                    18.00       -582.00       -97.00

3-9-5  产成品(库存商品)         8,740.02                  8,017.51    -722.51       -8.27

3-9-8  在用周转材料                         -               6,569.40    6,569.40

             合    计             103,215.03                102,661.08  -553.95       -0.54

       减:存货跌价准备                     -                   -                  -

             合    计             103,215.03                102,661.08  -553.95       -0.54(六)其他流动资产

其他流动资产账面值为 94,831.55 元,为企业已预缴企业所得税及待抵增值税。

评估人员经清查核对账簿,抽查原始凭证,确定其账面记录的真实性、准确性和合法性后,其他流动资产以核实后的账面值确认评估值。

其他流动资产评估值为 94,831.55 元。

四、流动资产评估结果

流动资产评估结果汇总表如下:

                                                 (金额单位:人民币元)

编号         科目名称             账面价值       评估价值               增减值        增值率%

3-1    货币资金                   98,825.44      98,825.44                      -     -

3-4    应收账款                   466,750.42     466,750.42                     -     -

3-5    预付账款                   3,471.24       3,471.24                       -     -

3-8    其他应收款                 11,459,284.99  11,459,284.99                  -     -

3-9    存货                       103,215.03     102,661.08             -553.95       -0.54

3-11   其他流动资产               94,831.55      94,831.55                      -     -

3      流动资产合计               12,226,378.67  12,225,824.72          -553.95       -

流动资产评估减值       7,123.35 元,系因原材料、在库周转材料评估减值。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                     长期股权投资

一、评估范围

长期投资为长期股权投资,账面值为 25,100,000.00 元,系对桂林温泉山庄旅游贸易有限公司的投资,投资比例为 100%。

二、评估方法

在查阅投资文件、账面记录,了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上,对被投资的桂林温泉山庄旅游贸易有限公司进行整体评估,然后根据投资比例及评估后股东全部权益价值折算确定评估值。

三、评估结果

长期投资评估值为 23,324,916.22 元(见《桂林温泉山庄旅游贸易有限公司股东全部权益价值评估说明》),评估减值 1,775,083.78 元,截止评估基准日,长期股权投资初始投资成本和账面值均为 25,100,000.00 元,而被投资企业-桂林温泉山庄旅游贸易有限公司已多年未经营,近年持续亏损,净资产逐年减少,截止评估基准日,审计后净资产为 22,054,359.26 元,评估值为 23,324,916.22 元,评估增值 1,270,556.96 元(固定资产和土地使用权评估增值),但仍低于长期股权投资账面值,故被投资企业评估值相对于长期股权投资账面值减值。

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

                                  房屋建(构)筑物评估说明

一、评估对象及范围

桂林荔浦县丰鱼岩旅游有限责任公司申报评估的固定资产—房屋建(构)筑物共 90项。帐面原值 48,343,933.90 元,账面净值 33,083,075.18 元。详见下表:

序号              科目名称           项数                   账面价值(元)

1     固定资产-房屋建筑物            35                     31,141,058.59  19,796,450.65

2     固定资产-构筑物及其他辅助设施  55                     17,202,875.31  13,286,624.53

                  合计               90                     48,343,933.90  33,083,075.18

二、评估对象概况

1、座落位置及产权状况

桂林荔浦县丰鱼岩旅游有限责任公司地处广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区,委估房屋建筑物总建筑面积 21,779.98 平方米,部分房屋已办理房屋所有权证,证载情况见房屋建筑物评估明细表。

构筑物主要为围墙、道路、水池、池塘、堤坝等。

本次评估对象在 1994-2013 年间建造完成,委估房屋建(构)筑物目前使用尚为合理,其功能基本能满足生产经营要求,无特殊增贬值因素影响房屋价值。

2、房屋建(构)筑物特征

经现场勘察并向基建管理人员了解:委估房屋(构)建筑物结构装修主要特征:

贵宾 A 楼:共 3 层,局部 4 层,独立基础;红砖墙体;外墙墙砖,一层接待大厅:

玻璃墙体、地面铺贴瓷砖;顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯、水晶吊灯;大门为平推玻璃门,铝合金窗;楼梯面铺大理石,木栏杆及扶手;1-4 层客房:公共走道部分地面铺化纤地毯,墙面涂料,顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯。客房房间门为木门,木地板,墙面及顶棚涂料,卫生间地面及内墙铺瓷砖,顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶,PU 管排水,水卫电气设施齐全。

贵宾 B 楼:共 3 层,局部 4 层,独立基础;红砖墙体;外墙涂料,一层接待大厅:

玻璃墙体、地面铺贴瓷砖;顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯、水晶吊灯;大门为平推玻璃门,铝合金窗;楼梯面铺化纤地毯,木栏杆及扶手;2-4 层客房:公共走道部分地面铺

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明化纤地毯,墙面涂料,顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯。客房房间门为木门,木地板、化纤地毯,墙面及顶棚涂料,卫生间地面及内墙铺瓷砖,顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶,PU 管排水,水卫电气设施齐全。

贵宾 C 楼:主体 4 层,局部 2、5 层,独立基础;红砖墙体;外墙涂料,一层接待大厅:玻璃墙体、地面铺贴瓷砖;顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯、水晶吊灯;大门为平推玻璃门,铝合金窗;楼梯面铺化纤地毯,木栏杆及扶手;2-4 层客房:公共走道部分地面铺化纤地毯,墙面涂料,顶棚木龙骨石膏板吊顶,筒灯。配备电梯一台,中央空调,客房房间门为木门,木地板、化纤地毯,墙面及顶棚涂料,卫生间地面及内墙铺瓷砖,顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶,PU 管排水,水卫电气设施齐全。

房屋建(构)筑物设施建设时间不同,成新率不同。

三、评估依据

(一)《资产评估常用数据与参数手册》(2011 版);

(二)《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号);

(三)《房地产估价规范》(国家标准 GB/T50291-2015);(四)《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议于通过);

(五)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);

(六)《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);

(七)产权持有者提供的房屋所有权证、土地使用证等资料;

(八)桂林市标准定额管理站发布的建筑工程经济指标;(九)评估人员实地勘察及搜集整理的资料。

四、评估测算过程

(一)核查原始资料与分类

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桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明根据资产占有房提供的房屋建筑物评估申报表,核对账面原值、建筑面积、建筑结构,对申报表中与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额,进行标注、修订;收集有关产权证明,作到帐帐相符、账表相符、账实相符、产权清晰。

(二)现场勘查:

依据评估申报表等资料,深入现场进行实地勘察掌握资产的状况,记录房屋施工质量,勘查房屋建筑物建筑面积,核实标定位置、数量、结构形式、竣工时间、使用功能、隐患、大修、维护、使用现状、装饰标准等,对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表,评定完好分数。

实地勘察发现问题时,按下述方法处理:

1、 帐物不符,以实物为准。

2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与公司人员共同核实

并记录,以实测数据为准。

(三)成新率确定:按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》,对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体,屋面、楼地面等结构部分,内外墙面,门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况并打分,根据此分值确定整个建筑物的完好分值率,结合设

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