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☆业内点评☆ ◇000043 中航善达 更新日期:2019-07-19◇  

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★本栏包括【1.业内点评】★



【1.业内点评】 

【2019-06-21】【出处】华创证券

中航善达(000043)央企物管强强联合 非住宅龙头扬帆起航 

    公司概要:央企背景战略转型,坚持轻资产化发展,聚焦物业资产管理

    中航善达成立于1985年,1994年于深交所上市,是央企中国航空工业集团下属公司,最初从事多元化经营。2007年,以“房地产开发为主体,物业管理和酒店经营管理为两翼”为战略目标,转型综合性房地产开发企业。2011年,剥离酒店经营业务,集中优势资源发展地产开发业务。2016年,逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业资产管理业务,重点发展机构类物业的资产管理。2018年,更名为中航善达。2019年,计划引入招商蛇口作为控股股东、并与招商物业重组,整合中航系机构类及招商系商办类的优势,打造非住宅央企物管龙头。

    重组简述:招商系接棒中航系,两大央企强强联合,打造非住宅物管龙头

    本次重组方案将分为两步进行:1)现金收购股权:4月26日,招商蛇口与中航国际控股签署协议以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受让后者持有的1.49亿股,占总股本22.35%,招蛇将成为第一大股东;2)增发收购物业:4月29日,公司拟增发股份购买招商蛇口直接和间接持有的招商物业100%股权,发行价为7.9元/股(除息后7.6元/股),目前收购对价暂未确定,按照招商物业18年PE15-25倍估算,预计增发股份区间将在2.86-4.77亿股,扩股后总股本区间9.53-11.44亿股,对应招蛇持股将达45.7%-54.7%,届时招蛇将成为控股股东,在住宅、机构、商办物业资源优势增强,助力打造非住宅央企物管龙头。

    新中航善达:拥有非住宅强大优势,首获集团重视、积极改革,有望量质提升

    18年末,中航物业、招商物业在管面积分别为5,307万方、7,500万方,合并后1.28亿方,18年合并后备考营收、净利润分别为66.3亿元、3.1亿元,在管规模和营收规模均位于行业前列。考虑到中航物业在政府类、公众类及企业总部类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、尤其如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。18年中航物业和招商物业净利率分别为4.40%、4.97%,较百强平均8%仍有较大提升空间。19年3月招商局集团总经理付刚峰对招商物业的改革发展做出9点指示,其中重点提及目标管理及员工激励,公司定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。

    估值情况:预计扩股后市值99-119亿,合理市值约132-158亿,预期上涨空间达11%-53%

    若重组成功,18年备考净利润3.1亿元,同比+64.9%,按照30%增速预计19年备考业绩4.0亿元(中期净利润率修复至行业平均,预计其业绩就可达5.3亿元)。参考可比物业龙头19年PE24-31倍,按照19年PE25-30倍估算,新中航善达物业部分对应市值约100.5-120.6亿元。截至19Q1末,中航善达净资产49.3亿元,剔除物管净资产4.8亿元,并按0.7倍PB,地产及其它业务对应合理估值31.2亿元。新中航善达合理估值约131.7-151.8亿元。假设本次交易对价为招商物业18年PE15-25倍,扩股后对应市值约99.1-119.0亿元,较公司合理估值仍有11%-53%空间,按中性假设,上涨空间预计为39%。

    投资建议:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航,首覆、并给予?强推?

    中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.28亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升,我们按照备考市值中性假设预测,给予目标价14.50元,首次覆盖,并给予“强推”评级。

    风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。



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【2019-05-28】【出处】中信建投

中航善达(000043)聚焦物业服务 潜在行业巨头

    事件:2019 年4 月29 日,中航善达发布公告,股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95 元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90 元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。

    历史沿革:中航善达(原名为中航地产)成立于1985 年,原核心业务为地产的投资、开发与经营。2016 年开始逐步剥离房地产开发业务,公司战略聚焦物业资产管理业务。

    物业服务:聚焦机构物业,营收净利稳步提升。公司全资子公司中航物业是物业服务板块经营主体,截至2018 年12 月,中航物业管理面积5307 万平方米。公司物业管理业务连续5 年保持高速增长,5 年营收复合增速为27.70%。2018 年物业板块净利润为1.64 亿元,同比增长36.72%,5 年复合增速高达35.56%,超过同期营收增速。

    非物业服务板块:地产开发逐年萎缩,商业运营轻重结合。中航善达房地产业务主要体现为房地产开发的存货以及以公允计价的投资性房地产。2019 年一季度,公司存货账面价值为17.20 亿,投资性房地产方面,截至2018 年12 月,中航九方管理项目数量15 个,管理面积达127 万平方米,2019 年一季度,公司投资性房地产账面价值达69.20 亿。

    招商物业:房地产价值链全程综合服务商。招商物业业务遍布全国40 多个城市和地区,员工规模16000 余人,在管物业逾500个,服务项目面积超7500 万平米。截至2018 年底,招商物业总资产16.98 亿元,2018 年营业收入29.2 亿元,同比增长20.35%,归母净利润1.45 亿元,同比大幅增长114.90%。

    投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,PE 的估值中枢在20-30 倍上下具有支撑,叠加公司持有性地产账面价值,目前股价安全边际较强。给予“买入”评级。

    风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。

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【2019-04-29】【出处】金融投资报

主力资金追高小幅加仓中航善达(000043)

  中航善达(000043)29日因涨停上榜,买入席位中出现两家机构合计买入3365万元。卖出席位前五位均为营业部,卖出较为分散。可以看到,前一交易日大幅上涨的中航善达继续保持强势。29日该股小幅高开后便直线飙升,短短5分钟股价便已封死涨停板,成交量继续放大。在中航善达快速上攻中,短线资金买入力度较大,机构投资者也有份参与做多。按29日成交均价计算,买入席位中出现的两家机构合计买入约310万股,占该股流通股本不足1%,主力资金追高小幅加仓中航善达。



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【2019-04-28】【出处】证券时报网

中航善达(000043):拟购买招商物业100%股权

    证券时报e公司讯,中航善达(000043)4月28日晚间公告,拟以发行股份的方式购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权。交易完成以后,上市公司的控股股东预计变更为招商蛇口,实际控制人预计变更为招商局集团,但最终控制人仍为国务院国资委。此前,公司股东中航国际控股与招商蛇口签署了《股份转让协议》,约定向招商蛇口转让所持公司22.35%股权。



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【2019-04-15】【出处】证券时报网

中航善达(000043)临时停牌

    证券时报e公司讯,中航善达第一大股东中航国际控股股份有限公司拟筹划将其所持中航善达22.35%股份转让给招商蛇口,中航善达拟筹划发行股份购买招商蛇口等持有的招商局物业管理有限公司100%股权。经申请,中航善达(000043)4月15日开市起临时停牌。

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【2019-03-21】【出处】证券日报

物业转型全靠"卖卖卖" 中航善达(000043)扣非净利三连负

  中航善达的“卖卖卖”模式已出现副作用。随着房地产资源的置出,上市公司房地产开发板块逐渐收缩,但物业管理业务的低毛利率仍难以支撑业绩。2018年,公司扣非净利连续第三年为负,共计亏损1.5亿元。

  为了解公司下一步战略,《证券日报》记者致电中航善达董秘办,工作人员称董秘与证代均出差,并向记者推荐公司品牌负责人韩经理。记者联系到韩经理后,韩经理再次以出差为由,拒绝了采访要求。

  深职院房地产研究所所长邓志旺向记者表示,从服务质量来看,中航善达的客户满意度较高,物业管理做得并不差。但作为一家老国企,中航善达有很多体制上的问题,负担比较重,所以毛利率远低于同行,转型的确是比较困难的。

  变卖资产获利12.42亿元

  中航善达2018年的年报数据十分亮眼。公司2018年实现营业收入66.56亿元,同比增长12.94%,实现净利润8.57亿元,同比增幅高达468.85%。但不难发现,公司实现盈利主要依赖12.42亿元的房产变卖款,若扣除多项非经常性损失,中航善达的扣非净利则亏损1.5亿元,这是公司连续第三年扣非净利为负。

  2018年7月份,中航善达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权及贵阳中航房地产开发有限公司70%股权,成交价格分别为4.24亿元和9.24亿元。此外,公司在2017年转让了中航城置业(上海)有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权,并于2018年收到款项。扣除成本及各项费用后,上述四项资产转让共计实现投资收益12.42亿元,对公司2018年的业绩起到力挽狂澜的作用。

  然而,这是一个拆东墙补西墙的过程。

  数据显示,中航善达2018年前两个季度运行平稳,扣非净利维持在5546.5亿元与6248.12亿元,且与净利润相差不大。进入三季度,获得变卖房产收入后公司的净利润突飞猛进,但随着房地产板块收入的减少,其扣非净利润也陷入亏损。公司第三、第四季度净利润为7.05亿元及2594.02万元,扣非净利则分别亏损1360万元及2.55亿元。

  受此影响,中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元,相比2017年的25.63亿元锐减过半。变卖资产后,公司2018年末的总资产下降到132.36亿元,相比2017年末减少三成。

  转型物业毛利偏低

  房地产板块收缩的同时,中航善达的物业管理板块却未能支撑起业绩。

  数据显示,公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元,占公司营业收入的40.61%;物业管理业务共实现营业收入37.18亿元,较上年同期增长29.68%,占公司营业收入的55.87%。但公司利润仍由地产板块支撑,2018年地产业务实现净利润6.81亿元,物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

  这暴露了中航善达转型的一个痛点,即物业管理模块的毛利率偏低。事实上,自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”的毛利率以来,该指标就一直处于下滑通道,从2011年的顶峰16.1%逐年下降到2018年末为11.76%。具体到物业管理板块则更低,毛利率仅为9.83%,比2017年再减少0.72个百分比。

  “这个毛利率在业内是很低的。”邓志旺告诉记者,好的物业管理公司毛利率可达30%,中等水平也有10%至20%的毛利率。数据显示,同样深耕深圳地区的龙光地产2018年物业管理板块毛利率为35.6%,碧桂园服务、彩生活等上市物业公司毛利率也在30%以上,体量较小的浦江中国,2018年中报毛利率为18.4%。

  事实上,中航善达在物业管理行业并非新手,中航善达的前身是由深圳国资委控股的深圳南光集团,公司原主营业务为物业管理、租赁和酒店服务。

  1994年上市后,深圳南光集团的业绩一直未见起色。为求生存,公司决定转型投资房地产,并于2007年更名为“中航地产”。然而,在2008年金融危机的冲击下,公司的业绩并不稳定,此后更因规模未达标,被国资委要求放弃开发业务,转型物业管理,并于2018年更名为“中航善达”。

  自2016年提出转型物业管理后,上市公司甩卖房地产资产已持续三年,扣非净利也连亏三年。接下来,回归老本行的中航善达如何应对危机,仍有待观察。

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【2019-03-13】【出处】中国证券网

中航善达(000043)2018年净利同比增469% 拟10派3元

  上证报讯(记者 孔子元)中航善达披露年报,公司2018年实现营收66.56亿元,同比增长13%;归属于上市公司股东的净利润8.57亿元,同比增长469%;每股收益1.28元。公司年报拟每10股派3元。



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【2019-03-12】【出处】全景网

中航善达(000043)2018年净利同比增469% 拟10派3元

  全景网3月12日讯 中航善达(000043)周二晚间披露年报,公司2018年实现营收66.56亿元,同比增长13%;净利润8.57亿元,同比增长469%;每股收益1.28元。公司拟每10股派发红利3元(含税)。报告期内,公司加快资产结构调整,处置非主业资产,集中资源,突出主业,提升盈利水平。



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【2019-03-12】【出处】证券时报网

中航善达(000043):2018年净利同比增469% 拟10派3元

    证券时报e公司讯,中航善达(000043)3月12日晚间披露年报,公司2018年实现营收66.56亿元,同比增长13%;净利润8.57亿元,同比增长469%;每股收益1.28元。公司拟每10股派发红利3元(含税)。报告期内,公司加快资产结构调整,处置非主业资产,集中资源,突出主业,提升盈利水平。                                            



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【2019-01-29】【出处】中国证券网

中航善达(000043)2018年净利预增逾4倍 扣非后预亏

    上证报讯(记者孔子元)中航善达发布业绩预告。预计2018年度净利润8.03亿元-8.93亿元,同比增长433.24%-493.01%;每股收益1.2元-1.34元。报告期,公司预计实现非经常性损益9.97亿元-10.37亿元,预计扣非净利亏损1.44亿元-1.94亿元,较上年同期亏损减少1.90亿元-2.40亿元。

    

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【2019-01-29】【出处】证券时报网

中航善达(000043):2018年净利预增433%-493%

    e公司讯,中航善达(000043)1月29日晚间发布业绩预告,预计2018年度净利润8.03亿元-8.93亿元,同比增长433.24%-493.01%;每股收益1.2元-1.34元。报告期,公司预计实现非经常性损益9.97亿元-10.37亿元,预计扣非净利亏损1.44亿元-1.94亿元。                                            



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【2018-08-28】【出处】证券时报网

中航善达(000043):逾13亿元转让旗下股权资产

    中航善达(000043)8月28日晚公告,公司挂牌转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权,受让方为贵州航程,成交价9.24亿元;挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权的受让方为自然人许再新,成交价4.24亿元。上述股权转让后,将使公司长期股权投资减少,获取一定的投资收益。



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【2018-08-22】【出处】证券时报网

中航善达(000043):上半年净利1.26亿元 同比扭亏

    中航善达(000043)8月22日晚发布半年报,公司上半年营收为27.95亿元,同比增长17.40%,主要由于物业板块新拓展物业管理项目收入增加所致;净利为1.26亿元,同比扭亏,上年同期亏损1.4亿元。其中,地产业务实现净利4457万元,物业管理业务实现净利7573万元,建筑业(楼宇工程)实现净利润654万元,服务业及其他实现净利润-100万元。



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【2018-07-12】【出处】全景网

中航善达(000043)上半年预盈1.1亿至1.45亿元 同比扭亏

  全景网7月12日讯 中航善达(000043)7月12日晚间公告,今年上半年预盈1.1亿元至1.45亿元,同比扭亏为盈。

  公告称,业绩增长因公司营业收入及毛利较上年同期有所增加。



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【2018-07-12】【出处】证券时报网

中航善达(000043):上半年预盈1.1亿至1.45亿元 同比扭亏

    中航善达(000043)7月12日晚间公告,今年上半年预盈1.1亿元至1.45亿元,同比扭亏为盈。业绩增长因公司营业收入及毛利较上年同期有所增加。



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【2018-07-06】【出处】全景网

中航善达(000043)拟挂牌转让贵阳中航70%股权及惠东康宏51%股权

    全景网7月6日讯中航善达(000043)7月6日晚公告,根据国资委关于“瘦身健体、提质增效”的总体要求,以及公司轻资产化发展的战略规划,公司拟将持有的贵阳中航房地产开发有限公司70%股权在产权交易所挂牌转让,首次挂牌价将不低于评估价。贵阳中航70%股权评估值为8.94亿元。

    此外,公司拟将持有的惠东康宏51%股权在产权交易所挂牌转让,首次挂牌价将不低于评估价。惠东康宏51%股权评估值为4.23亿元。

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【2018-07-06】【出处】证券时报网

中航善达(000043):拟挂牌转让贵阳中航70%股权及惠东康宏51%股权

    中航善达(000043)7月6日晚公告,根据国资委关于“瘦身健体、提质增效”的总体要求,以及公司轻资产化发展的战略规划,公司拟将持有的贵阳中航房地产开发有限公司70%股权在产权交易所挂牌转让,首次挂牌价将不低于评估价。贵阳中航70%股权评估值为8.94亿元。此外,公司拟将持有的惠东康宏51%股权在产权交易所挂牌转让,首次挂牌价将不低于评估价。惠东康宏51%股权评估值为4.23亿元。

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【2018-05-31】【出处】中国证券网

中航地产6月1日更名为中航善达(000043)

    中国证券网讯(记者孔子元)中航地产公告,自2018年6月1日起,公司证券简称由“中航地产”变更为“中航善达”,公司证券代码不变,仍为“000043”。

    

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【2018-05-31】【出处】全景网

中航地产(000043)明日起更名为"中航善达"

  全景网5月31日讯 中航地产(000043)5月31日晚公告,经公司申请,并经深交所核准,自6月1日起,公司证券简称由“中航地产”变更为“中航善达”,公司证券代码不变,仍为“000043”。



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【2018-05-31】【出处】证券时报网

中航地产(000043):明日起更名为"中航善达"

    中航地产(000043)5月31日晚公告,经公司申请,并经深交所核准,自6月1日起,公司证券简称由"中航地产"变更为"中航善达",公司证券不变,仍为"000043"。



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【2018-05-31】【出处】全景网

中航地产(000043)预挂牌转让贵阳中航70%股权及惠东康宏51%股权

  全景网5月31日讯 中航地产(000043)31日晚公告,公司将通过产权交易中心对贵阳中航70%股权以及惠东康宏51%股权转让进行公开预挂牌。贵阳中航开发建设贵阳中航城项目,规划建筑面积137万平,截至2017年末该项目累计签约金额约29.5亿元,累计签约面积约31万平。惠东康宏开发建设惠东中航元·屿海项目,项目规划建筑面积约52万平,截至2017年末该项目累计签约金额约25.8亿元,累计签约面积约22万平。



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【2018-05-31】【出处】证券时报网

中航地产(000043):预挂牌转让贵阳中航70%股权及惠东康宏51%股权

    中航地产(000043)31日晚公告,公司将通过产权交易中心对贵阳中航70%股权以及惠东康宏51%股权转让进行公开预挂牌。贵阳中航开发建设贵阳中航城项目,规划建筑面积137万平,截至2017年末该项目累计签约金额约29.5亿元,累计签约面积约31万平。惠东康宏开发建设惠东中航元·屿海项目,项目规划建筑面积约52万平,截至2017年末该项目累计签约金额约25.8亿元,累计签约面积约22万平。



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【2018-05-11】【出处】全景网

中航地产(000043)拟更名为中航善达

  全景网5月11日讯 中航地产(000043)周五晚公告,2016年12月,公司实施了重大资产出售,主营业务已发生变更,物业资产管理业务已成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,拟将公司中文全称由"中航地产股份有限公司"变更为"中航善达股份有限公司";证券简称变更为"中航善达"。



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【2018-05-11】【出处】证券时报网

中航地产(000043):拟更名为中航善达

    中航地产(000043)5月11日晚公告,2016年12月,公司实施了重大资产出售,主营业务已发生变更,物业资产管理业务已成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,拟将公司中文全称由“中航地产股份有限公司”变更为“中航善达股份有限公司”;证券简称变更为“中航善达”。

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